Как погашается ипотека досрочно. Частичное досрочное погашение ипотеки: Особенности расчета.

Чтобы побыстрее избавиться от тяжелого кредитного бремени, многие заемщики выплачивают жилищный кредит раньше, чем наступит официальная дата завершения ее срока. Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить итоговую стоимость целевого продукта, а главное, устранить дополнительную нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому российские заемщики стремятся вернуть всю сумму заемных средств, на которые было куплено жилье, при первой же возможности. Процедура досрочного погашения жилищного кредита имеет ряд особенностей, о которых следует знать ипотечным должникам.

Детали досрочного погашения ипотеки

По закону РФ любой гражданин, взявший в банке денежный заем на приобретение недвижимости, имеет право вернуть его не в соответствии с установленным графиком погашения. А банки, в свою очередь, не могут запрещать ипотечным заемщикам выплатить целевой кредит в досрочном порядке. Такие действия кредиторов нарушают закон, и если банк не соглашается принять весь долг по ипотеке раньше срока, то заемщик имеет право обратиться в суд.

Многие кредитные организации применяют штрафные санкции к должникам, возвращающим целевые средства сверх утвержденного графика. Как правило, комиссию за досрочный возврат заемщики выплачивают в том случае, если с момента заключения договора прошло всего 2-3 месяца. То есть банки устанавливают срок, в течение которого погасить сразу весь долг нельзя. Но если должник все же решается на это, то ему приходится выплачивать штраф. Размер такой санкции зависит от индивидуальных условий договора ипотеки.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Ипотечный заемщик может погасить текущий долг как полностью, так и частично. Но в обоих случаях действуют одни и те же правила. Так, о своем намерении досрочно вернуть заемные средства должник обязан сообщить кредитору минимум за месяц до предполагаемой даты погашения. Стоит отметить, что такой срок установлен законом и при его нарушении банк может отказаться принять долг в досрочном порядке.

В заявлении о досрочном погашении ипотеки указывается точная сумма, которую готов вернуть заемщик. Если предполагается частичное погашение, то должник самостоятельно определяет эту сумму, а при полном возврате в заявке пишется сумма всего оставшегося долга. Ее, в свою очередь, заемщик уточняет в банке, также как и все детали выплаты жилищного кредита раньше срока. На единовременное или частичное погашение ипотечный должник может использовать средства материнского капитала или какую-то другую субсидию от государства.

Полное досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение в полном размере – это внесение всего остатка соответствующего долга. В таком случае заемщик опережает установленный банком график платежей. Полностью вернуть ипотеку можно на любом этапе ее погашения, но в первые месяцы действия договора за это, как правило, банки накладывают штрафы. После внесения всей суммы оставшегося долга проводится процедура закрытия кредита, полученного на покупку жилья.

При досрочном погашении ипотеки заемщику следует сообщить страховой компании о закрытии долга. Ведь страховщик обязан вернуть средства за неиспользованный, но уже оплаченный срок действия того или иного полиса. Это касается всех страховок – как имущественной, так и двух дополнительных. Для максимального уменьшения суммы переплаты, полностью выплатить ипотечный долг желательно как можно раньше. При этом стоит помнить, что выгода от погашения жилищного кредита в досрочном порядке во многом зависит от уровня инфляции.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Выплата ипотечного займа в частичной форме – это внесение не всей суммы оставшегося долга, а лишь какой-то определенной. Сколько именно средств отдать банку в счет частичного погашения ипотеки должник решает самостоятельно. Есть два способа возврата заемных средств, потраченных на покупку недвижимости. Каждый из них предполагает изменение тех или иных параметров целевого продукта. Большинство кредитных организаций дают заемщику возможность выбрать определенный вариант.

Первый способ – уменьшение срока ипотеки. В таком случае размер регулярного взноса не пересчитывается, а сокращаются выплаты процентной части долга. Второй – это изменение в сторону уменьшения именно ежемесячного платежа. Срок возврата денежного займа остается прежним, но менее тяжелой становится ежемесячная кредитная нагрузка. Процентные выплаты по ипотеке при этом сокращаются, но совсем незначительно. Специалисты считают первый вариант частичной выплаты более выгодным в плане максимально возможного уменьшения стоимости жилищного кредита. Между тем изменение ежемесячного взноса позволяет ослабить общую долговую нагрузку.

Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования

При перекредитовании жилищного кредита заемщик выплачивает первый ипотечный долг раньше завершения его срока. Поэтому рефинансирование тоже можно считать одним из способов возврата средств, использованных на реализацию одной цели. Разумеется, с помощью перекредитования возможно только полное погашение долга. Но эта процедура не избавляет ипотечного заемщика от кредитного бремени, поскольку ипотеку все равно приходится выплачивать, только уже в другом банке.

При этом несколько преимуществ у погашения в досрочном порядке путем рефинансирования все же есть. Во-первых, заемщик получает возможность выгодно изменить условия возврата целевого займа. Например, выбрать программу с менее высоким тарифом. Во-вторых, перекредитование – это отличный способ решить проблемы, возникшие из-за нарушения договора. В частности, в результате постоянных просрочек ежемесячных платежей.

1.Прежде чем подать заявление на преждевременный возврат ипотечного займа, следует внимательно прочитать пункт договора, касающийся проведения этой процедуры. В частности, стоит уточнить срок, в течение которого за досрочную выплату банк применяет штрафные санкции.

2.Если планируется частичное погашение, то желательно заранее определиться с его размером. Кроме того, следует выбрать способ изменения условий целевого кредита.

3.Не стоит оформлять потребительский заем, чтобы вернуть ипотеку раньше срока. Выгоды от этого будет очень мало, поскольку ставки по обычным нецелевым кредитам более высокие, чем по жилищным.

Досрочное погашение ипотечного кредита всегда выгодно для заемщиков. Рассмотрим особенности досрочного погашения ипотеки у лидера ипотечного кредитования – Сбербанка.

Условия досрочного погашения

Ипотечный кредит в Сбербанке происходит по другим условиям, чем в большинстве банков:

  • Вы не сможете изменить срок кредитования;
  • Заявление о досрочном погашении пишется не позднее чем за день до даты следующего платежа;
  • Вносить частичный досрочный платеж суммой не менее 15 000 рублей сначала необходимо на кредитный счет;
  • Денежные средства досрочного платежа будут списаны в дату платежа по договору ипотечного займа;
  • При досрочном погашении платеж будет уменьшать тело кредита в большей мере, чем оплату процентов;
  • Сбербанк предоставит вам новый график платежей при частичном досрочном погашении кредита на подпись;
  • Заявление о досрочном погашении должно быть написано вами лично при посещении того отделения, где вам был выдан ипотечный кредит;
  • Штрафных санкций и комиссии при досрочном погашении кредита в настоящий момент Политикой Банка не предусмотрено.
  • Ограничения на сумму частичного погашения Банком не предусмотрены.

Погашение в сумму или срок – что выбрать?

Как уже было сказано, выше, Сбербанк не предоставляет своим ипотечным клиентам такой возможности.

Однако совет нашим читателям все же пригодится: во всех случаях погашение с уменьшением срока выгоднее.

Как проходит процедура досрочного погашения в Сбербанке – общий алгоритм

  1. Рассчитайте выгоду от досрочного погашения ипотеки в Сбербанке . Чтобы рассчитать изменение параметров ипотечного кредита самостоятельно, найдите калькулятор на официальном сайте Сбербанка. Или попросите специалистов ближайшего отделения.
  2. Для расчетов вам понадобится информация о дате заключения ипотечного кредита, изначальной сумме долга. Укажите размер процентной ставки и срок, а также вид внесения ежемесячного платежа (дифференцированный или аннуитетный). Также требуется определиться с размерами досрочного платежа.
  3. Пополните свой кредитный счета.
  4. В любой удобный день приходите в отделение и пишете заявление о досрочном погашении ипотеки.
  5. Специалист Банка выдаст вам новый график платежей при частичном погашении.
  6. При полном досрочном погашении ипотечного кредита, просите выдать вам на руки документ об отсутствии долга перед банком.

Заявление на досрочное погашение ипотеки

Заявление на частичное или полное досрочное погашение кредита в Сбербанке это документ, который уведомляет Банк о решении заемщика вернуть долги раньше, чем это прописано в договоре. Запросите бланк заявления на досрочное погашение ипотечного кредита в Сбербанке.

В него будет нужно вписать такие данные:

  • ФИО заемщика;
  • номер договора ипотечного кредитования;
  • сумму к оплате;
  • дату платежа;

Заещик может погасить ипотечный кредит как частично, так и полностью. Сравним некоторые особенности частичного и полного погашения ипотеки в самом известном банке нашей страны.

Правила досрочного частичного погашения ипотеки в Сбербанке

Если вы решились досрочно погасить кредит, то у вас на руках наверняка уже имеется необходимая сумма. Помните, что процедура требует вашего времени и личного присутствия в отделении Банка, в котором вы оформляли ипотеку. Согласно порядку досрочного погашения ипотеки в Сбербанке с помощью частичного досрочного погашения, вы можете уменьшите сумму ежемесячных платежей в оставшемся периоде кредитования.

Как полностью досрочно погасить ипотечный кредит, взятый в Сбербанке

Прежде чем погасить взятый ипотечный кредит полностью, запросите точную сумму задолженности и процентов на предстоящую дату очередного платежа по кредиту. После того, как вы получите письменное уведомление банка о том, что ипотечный кредит закрыт и вы не имеете долговых обязательств перед Банком, идите в регпалату. Вам необходимо снять залоговое обременение с купленного вами жилья. Также вам придется уведомить о полном досрочном погашении вашу страховую компанию и вернуть себе средства за неиспользованный страховой период.

Программы государственной поддержки ипотечного кредитования

Государство с помощью средств Пенсионного фонда частично финансирует программы жилищного кредитования. Так на льготы могут рассчитывать следующие категории граждан:

  • стоящие в очереди на получение жилплощади;
  • нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
  • имеющие квадратные метры жилой площади меньше установленной нормы (для каждого региона - своя);
  • специалисты “бюджетной” сферы.

В рамках данной программы вы можете рассчитывать:

  • на дотирование процентной ставки: она будет снижена за счет региональных выплат;
  • на субсидирование части стоимости вашего будущего жилья: вы можете получить средства для уплаты первоначального взноса или для частичного погашения до 35% для бездетных семей и до 40% для остальных.

Чтобы получить средства для частичного погашения ипотеки или для уплаты первоначального взноса, вам необходимо собрать следующие документы:

  • оригиналы и копии паспортов, свидетельства о браке, свидетельства о рождении, справка о составе семьи;
  • сведения о доходах по форме, установленной Банком (45% от ваших доходов должны перекрыть сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту);
  • другие сведения по требованию Банка.

Достоинства и недостатки проведения процедур в Сбербанке

  • Банкам данная процедура конечно добавляет хлопот и уменьшает доходность , но благодаря конкуренции в сфере ипотечного кредитования они вынуждены идти на уступки такого рода для привлечения клиентов. Не исключением стал и самый крупный банк страны – Сбербанк.
  • Процедура досрочного погашения удобна для клиентов, которые хотят расплатиться как можно быстрее и уменьшить общую сумму выплат по ипотечному кредиту.
  • Помните, что вы таким образом сбиваете график и доходность банка – поэтому не удивляйтесь, если ваше досрочное погашение не вызовет энтузиазма у работников Банка.
  • В Сбербанке погасить ипотеку гораздо легче, Политика Банка гораздо лояльнее к своим клиентам.
  • Однако при этом уменьшить срок кредита по ипотеке вам не удастся, а это серьезное препятствие к освобождению семьи от бремени.
  • Программа доступного жилья в Сбербанке успешно работает и доказала свою привлекательность и эффективность тысячам молодых семей.
  • Никаких дополнительных комиссии или штрафов – Сбербанк идет навстречу желанию клиента досрочно погасить ипотечный кредит.
  • Минусом досрочного погашения ипотеки является нахождение средств для такой крупной выплаты, что может повлечь за собой новые кредиты или снижение доходности семейного бюджета.


Если вы собираетесь погасить ипотечную задолженность частично или полностью, примите во внимание наши рекомендации – они существенно облегчат вам жизнь и сэкономят время .

  • Выбирайте дату досрочного погашения как можно раньше : так вы существенно снизите остаток по кредиту, а значит уменьшится выплата процентов по ипотеке.
  • Чем больше сумма частичного погашения, тем выгоднее.
  • Если вы располагаете значительной суммой на сберегательном счете, посчитайте – может статься, что оставить сумму на вкладе на некоторое время будет выгоднее, чем вносить ее в ипотеку. Большие проценты по вкладу с капитализацией обеспечат вам прибыль, если внимательно отнестись к процентной ставке.
  • Если вы вдруг имеете одного ребенка, то при появлении второго вы можете получить материнский капитал и внести его в качестве суммы досрочного погашения.
  • Помните о возможности снижения процентов по ипотечному кредиту по программам рефинансирования .

Государственные субсидии вполне реально внести в качестве досрочного или полного погашения. Поэтому прикладывайте всевозможные усилия для их оформления.

В заключении хочется напомнить о том, что за 20-30 лет, на которые вы взяли ипотеку, ваша заработная плата также индексируется и растет – значит, досрочно выплатить ипотеку реально, несмотря на почти двойную переплату за стоимость вашего жилья.

Видео: как досрочно погашать кредиты Сбербанка

В последнее время очень часто люди, которые получили долгожданное жилье, оформив ипотеку на длительный срок, стремятся как можно быстрее погасить задолженность перед банком. Обусловлено это как некими предшествующими событиями в жизни заемщика, так и психологическими факторами. Мало кому живется спокойно, осознавая, что на нем висит огромный долг. Поэтому заемщик старается быстрее осуществить погашение ипотечного кредита.

Полное и частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Известно, что зачастую размер переплаты по ипотеке, которая берется на достаточно длительный срок, составляет свыше 100% от суммы займа, предоставленного кредитной организацией на покупку жилья. Однако, чем быстрее будет произведено погашение ипотечного кредита, тем меньше в конечном итоге будет размер переплаты за использование, взятых у банка, денежных средств.

Согласно законодательству, залогодатель имеет право на досрочное погашение ипотечного кредита в любые сроки и при любой сумме займа. Да и банки не возражают против досрочного расчета по ипотеке, обезопасив свои вложения. Однако, при этом залогодержатель не желает терять свои деньги и заранее в контракте прописывает определенные условия в случае, если заемщик решит заранее осуществить погашение ипотеки.

Поэтому принимая решение о погашении ипотечного кредита, стоит руководствоваться следующими некоторыми принципами. Во-первых, экономия должна быть наиболее существенна, чем на начальном этапе использования ипотечного кредита. Во-вторых, уменьшение срока кредитования должно быть экономически более выгодным относительно уменьшения размера ежемесячных выплат.

Если вы просчитали все ходы и пришли к выводу, что вам лучше досрочно погасить ипотеку, то вы должны знать, что существует два способа досрочного погашения: частичное и полное.

Досрочное погашение ипотечного кредита

До совсем недавнего времени банки были вправе наложить мораторий, то есть запрет на досрочное погашение. Распространялся такой мораторий, чаще всего, на ипотечные кредиты короткого срока выплаты – до 6 месяцев. Но сегодня закон об ипотеке на стороне залогодержателя, и никто не вправе запретить заемщику рассчитаться по кредиту даже через два месяца после его оформления.

На сегодняшний день, согласно Гражданскому кодексу РФ, кредитовзятель может погасить ипотеку, уведомив, за 30 рабочих дней до предполагаемой даты погашения, залогодержателя о своем намерении. А некоторые кредитные организации позволяют выполнить погашении и раньше, предусмотренного законодательством, срока.

Условия, которые банк выдвигает заемщику, при досрочном погашении, всегда прописываются в соглашении, заключенном с финансовым учреждением. При этом залогодатель, в случае частичного погашения ипотеки, вправе, как уменьшить сумму ежемесячных выплат на оставшийся период кредитования, так и оставить размер платежей прежним, а существенно сократить сам срок кредитования.


Преимущества досрочного частичного погашения ипотеки

Уменьшение суммы ежемесячных выплат дает возможность взять новый кредит на другие нужды, а так же снижает нагрузку на семейный бюджет. Однако с позиции экономики наиболее выгодным является именно сокращение срока кредитования, так как размер переплат за ипотеку прямо пропорционален сроку займа. Таким образом, чем длительнее период кредита, тем больше денег вернет заемщик банку за использование заемных средств.

Что выгоднее – сократить срок займа или размер платежей, решает сам заемщик. Однако, чаще всего, в ипотечном соглашении между залогодателем и залогодержателем четко прописан порядок частичного досрочного погашения, и, порой, у заемщика подобного выбора нет. Поэтому еще раз повторю: внимательно читайте контракт перед его подписанием!

Так, основными преимуществами досрочного частичного погашения ипотеки можно считать:

  • Возможность сократить период ипотечного кредита
  • Возможность уменьшения суммы ежемесячных выплат
  • Экономия на процентах за кредит

После того, как заемщик осуществит частичное досрочного погашение ипотечного кредита, банк обязан предоставить ему новый график ежемесячных платежей.

Досрочное полное погашение ипотеки

В случае полного досрочного погашения ипотеки, залогодателю нужно запросить в банке информацию о точной сумме кредита и процентов по нему на дату, предполагаемую для осуществления полного погашения, так как полное погашение предусматривает возврат финансовому учреждению остатка основного займа и процентов в полном объеме.

Расчеты производятся за период от даты последнего ежемесячного платежа до предполагаемой даты досрочного полного погашения ипотечного кредита. Чтобы не совершать ошибок, самостоятельно рассчитывая сумму, необходимую для полного выполнения своих обязательств перед банком, лучше заемщику сразу обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотечный займ.

Отметим, что большинство финансовых учреждений использует аннуитетную систему платежей, которая предполагает, что банк использует большую часть платежа для погашения процентов, а меньшую часть – для погашения основного долга. Поэтому полное досрочное погашение ипотеки рационально только в первые несколько лет обслуживания кредита, та как погашение займа ближе к окончанию его срока, практически не несет экономии на процентах.

После того, как заемщик осуществит все необходимые платежи по погашению кредита, он обязан обратиться в учреждение юстиции, чтобы зарегистрировать прекращение ипотеки, то есть снять со своей недвижимости залоговое обременение. Также, теперь уже полноправный владелец жилья, должен уведомить страховую компанию о полном досрочном расчете по ипотечному кредиту. Тогда бывший заемщик сможет вернуть деньги за неиспользованный, но оплаченный период страхования ипотечного кредита. А это существенный бонус!

Помните, что внося досрочные выплаты, вы экономите в будущем, но в настоящем времени вам придется затянуть ремень потуже и существенно ограничить расходы. Расплачиваясь по ипотеке в установленный срок, вы соглашаетесь на переплату, несете экономические риски, но при этом можете тратить свободные деньги на свою семью. Сегодня банки предлагают довольно таки гибкие ипотечные программы, позволяющие заемщику выбирать более низкую процентную ставку или удобные условия досрочного погашения.

Ипотека – кредит, взятый на покупку недвижимости на длительный срок. Именно то, что долговые обязательства растягиваются на долгие, годы пугает многих потенциальных заемщиков.

В этой статье рассмотрены все варианты досрочного погашения ипотечного кредита, возможные «подводные камни», а также плюсы и минусы частичного и досрочного погашения.

Права заемщика

Основная масса людей не любит долгов, тем более таких выплата которых растягивается на 20-30 лет.

В условиях современной экономической действительности трудно заранее предугадать, что будет завтра или через месяц или через год.

Поэтому счастливые обладатели квадратных метров, приобретенных в ипотеку, при малейшей возможности пытаются снизить свое финансовое бремя.

Право заемщиков на досрочное погашение кредита закреплено в .

Единственное ограничивающее условие – обязанность заемщика поставить банк в известность за 30 дней до совершения данной операции.

Не все кредитные организации требуют строгого соблюдения этого правила.

Во многих банках допустимо произвести внесение денежных средств в сумме больше, чем ежемесячный платеж хотя бы за 1 день до очередной даты платежа.

В день списания произойдет автоматический перерасчет и клиента вызовут в банк для получения нового графика платежей, который выдается лично в руки под роспись.

В апреле этого года прошла информация, что Госдума принимает проект нового Гражданского кодекса, в котором прописан запрет на досрочное погашение ипотеки без согласия кредитора.

Такая перспектива взволновала общественность, но все оказалось, к великой радости заемщиков, банальной ошибкой разработчика проекта.

Законодательная база

Заемщик может осуществлять как полное, так и частичное преждевременное погашение ипотечного продукта.

Несмотря на то, что кредитным организациям экономически не выгодно, чтобы клиент досрочно «закрывал» кредит, отказать клиенту в его праве досрочно погасить ипотеку банки не имеют права.

Также незаконным будет взимание дополнительных комиссий или наложение штрафов за подобные действия заемщика.

Заемщик может самостоятельно производить ежемесячные платежи и досрочное погашение, а может возложить эту обязанность на третьих лиц.

Но если в случае с обычным текущим платежом проблем не возникнет, в случае с внесением дополнительных денег, скорее всего, последует отказ.

Виды платежей

Существует несколько видов платежей, при помощи которых можно осуществить досрочное погашение кредита:

Наличный расчет осуществляется прямой передачей денежных средств сотруднику банка. В случаях досрочного погашения важно, чтобы деньги поступили на счет вовремя, поэтому узнавайте время работы офиса или кассы банка, а также график выходных дней
Безналичный расчет производится посредством перевода денег с банковской карточки на счет банка-кредитора. Сделать перевод можно в любое время суток и в любой день недели. Если же заемщик имеет банковскую карту банка-кредитора, при переводе не будет взиматься дополнительная комиссия, а сам платеж будет происходить моментально
Оплата через банкоматы и платежные терминалы самый ненадежный способ внесения средств на счет. Случается, что денежные средства слишком долго «идут» в банк или вовсе теряются в пути. Наличие чека-квитанции для кредитора ничего не значит, и в случае просрочки платежа все равно придется платить пеню и неустойку

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Каждый гражданин Российской Федерации, обремененный кредитными обязательствами, имеет возможность досрочно избавиться от них.

Право на досрочное погашение ипотеки законодательно утверждено в Гражданском кодексе РФ.

Видео: досрочное погашение ипотеки, кредитный калькулятор

Но так как кредитным организациям, вложившим в оформление ипотечного договора время и деньги, это экономически не выгодно.

То они стараются внести в договор различные пункты, чтобы получить хотя бы часть прибыли по данному кредитному продукту.

Например:

Но если заемщик четко решил снизить финансовую нагрузку, никто не имеет права чинить ему препятствия.

Менеджеры банка обязаны оказать клиенту посильную помощь и разъяснить правила, действующие в конкретной кредитной организации.

Частичная операция

При расчетах заемщиков с банком существует два доступных вида платежа: аннуитетный и дифференцированный.

Частично досрочное погашение доступно для обоих видов.

Рассмотрим что выгоднее для клиентов:

Аннуитетный платеж в данном случае весь общий долг клиента плюсуется с процентами за весь срок действия ипотеки и делится на количество месяцев. Получается единый платеж на весь срок ипотеки. Причем первые годы львиную долю общей суммы платежа (70-90%) составляют проценты по кредиту и лишь малую часть – погашение общего долга. Таким образом, заемщик сначала выплачивает банку все проценты по кредиту, а потом только свой основной долг. При осуществлении частичного го погашения клиент в итоге все равно заплатит банку все начисленные проценты. Это совершенно не выгодно заемщику
Дифференцированный платеж Общий принцип тот же – клиент выплачивает сумму основного долга и проценты по кредиту. Но при данном виде платежа, основной долг разделен на равные суммы, а процент начисляется ежемесячно на остаток долга. То есть по мере гашения ипотеки размер ежемесячных платежей пропорционально снижается. В случае внесения дополнительных денежных средств, основной долг снижается и соответственно заемщик выплачивает меньшую сумму процентов

График выплат

Обязательным условием при осуществлении досрочного погашения ипотеки является получении нового графика платежей.

Он должен быть документально оформлен как к договору и подписан кредитором и заемщиком.

Ни в коем случае не пускайте дело на самотек, не слушайте некомпетентных работников банков, которые могут сказать: «Ну, все, со следующего месяца просто платите на столько-то меньше».

Требуйте официального оформления и внесения изменений в банковские записи.

При ипотечном кредитовании график платежей по кредиту регистрируется вместе с договором залога в регистрационной палате и является неотъемлемой частью договора по ипотеке.

Только после того как выполнен весь график выплат, с недвижимости можно будет .

Поэтому при досрочном погашении необходимо получить новый график и зарегистрировать его в регистрационной палате.

Как рассчитать

Прежде чем идти в банк с заявлением о досрочном погашении можно рассчитать сумму задолженности самостоятельно.

Для этого понадобиться текущий график ипотечных выплат.

Если планируется полное погашение ипотеки, то чтобы рассчитать сумму к выплате, необходимо посмотреть по графику платежей графу «Остаток долга» на текущий месяц.

Такой вариант расчета общего долга подходит и для аннуитетного и для дифференцированного платежа.

В случае частичной оплаты задолженности по ипотеке расчет идет по другому:

Аннуитетный платеж чтобы произвести самостоятельный расчет того, как измениться общая сумма долга после произведения досрочного погашения, нужен график платежей, и следующая формула: ОД = Начальная сумма ОД - Оплата ОД - Досрочные платежи, где начальная сумма ОД – сумма общего долга в текущем месяце (сморит графу «Остаток долга);
оплата ОД – та часть аннуитетного платежа которая идет в погашение основного долга (смотрим графу «Основной долг»). Досрочные платежи – сумма, которую заемщик хочет внести свыше обязательного ежемесячного платежа.
Подставив свои данные в эту формулу, можно довольно быстро рассчитать каким станет задолженность перед банком после досрочного погашения
Дифференциальный платеж оставшаяся сумма задолженности после внесения дополнительных денежных средств, рассчитывается по той же формуле, что и при аннуитетных платежах. Однако, при таком виде платежа, общая переплата по ипотеке будет меньше, так как процент начисляется на остаток суммы долга

Пересчет процентов

В случае досрочного полного погашения ипотеки заемщик имеет право на возврат процентов, начисленных на всю сумму долга исходя из общего срока ипотеки.

Но при досрочном погашении происходит то, что клиент не пользовался денежными средствами банка весь оговоренный срок.

Разница между сроком действия ипотечного договора и реальный срок пользования банковскими средствами подлежит перерасчету.

Это право заемщиков закреплено в Гражданском кодексе РФ, п. 4 статьи 809.

Кредитные организации обязаны принимать заявление от заемщиков на перерасчет и получение процентов по ипотеке, в связи с досрочным погашением.

Также не стоит забывать, что ипотечный кредит предполагает ежегодное .

При досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право на возврат страховки, а также на отказ от дальнейших выплат по договору страхования.

Если нет особых условий в договоре, он автоматически прекратит свое существование.

В данной ситуации произойдет не возврат денег за страховку, а отказ от принятых ранее обязательств.

Условия банков

При досрочном погашении ипотеки может уменьшаться либо сумма ежемесячного платежа, либо их количество (срок). Решать должен заемщик.

Но в действительности практически все кредитные организации Российской Федерации самостоятельно делают этот выбор за клиента, указывая в ипотечном договоре определенный способ зачета досрочного платежа.

Большинство банков «отправляют» дополнительные средства внесенные клиентом, в уменьшение самого платежа, оставляя срок действия кредита неизменным.

С этим ничего нельзя поделать. Нет закона, обязывающего банки предоставлять заемщику возможность самостоятельного выбора.

Можно только посоветовать: при подборе ипотеки обращаете внимание на указание в договоре пункта о досрочном погашении и способе его зачисления (на уменьшение срока или ежемесячного платежа).

Также в договоре кредитные организации четко фиксируют размер суммы досрочного погашения. Например, в Сбербанке она не может быть меньше 15000 рублей.

Необходимые документы

Для того чтобы осуществить частичное или полное погашение ипотеки потребуется обратиться в офис кредитной организации, оформившей данный кредитный продукт.

По закону заемщик обязан заранее подать (30 дней).

При себе клиенту необходимо иметь:

Все эти данные потребуется для заполнения бланка заявления на досрочное погашение кредита и при отсутствии каких-либо данных процедура будет невозможной.

Подача заявления

Подача заявления о досрочном погашении ипотечного кредита осуществляется лично заемщиком или его доверенным лицом.

Форма заявления в каждой кредитной организации индивидуальная, но существуют обязательные пункты:

Уведомив банк о планируемом досрочном погашении кредита, можно смело осуществлять сам платеж.

Главное, в обязательном порядке получить новую таблицу выплат, оформленный как дополнительное соглашение к кредитному договору.

В случае с ипотекой отсутствие изменений в графике выплат может свести все усилия заемщика по досрочному погашению к нулю.

Плюсы и минусы

Досрочное погашение кредита своего рода «палка о двух концах». У этого решения есть и положительные моменты и отрицательные.

Плюсы:

  • избавление от финансового «ярма»;
  • душевное спокойствие при отсутствии долговых обязательств;
  • экономическая выгодность (возможность получить сверхуплаченные проценты и отмена текущего страхового договора);
  • получение недвижимости в полную собственность, без каких-либо ограничений.

Минусы:

Лучшее враг хорошего если ценой досрочного погашения ипотеки станет постоянный отказ во всем, то не стоит таким образом пытаться поскорее избавиться от ипотеки, это не принесет ожидаемого результата, кроме физического и морального истощения заемщика
Упущенная выгода во многих случаях «лишние деньги» лучше не пускать в досрочное погашение, а выгодно вложить, получая проценты по депозиту, которые существенно сократят общесемейные расходы по ипотеке
Отпечаток на кредитной истории досрочное погашение кредита во многих случаях рассматривается банками не как положительный поступок со стороны заемщика, а как опосредованное нанесение ущерба, поэтому часто такие клиенты заносятся в «серый список» и в следующий раз взять кредит в данном банке будет проблематично

Есть определенные категории лиц, которым досрочка необходима.

Например, военнослужащие, для которых погашение ипотеки происходит за счет государства.

Им досрочное погашение открывает возможность уйти с постоянного места работы и т.д.

Досрочное погашение ипотеки – необходимость или необдуманный поступок, каждый решает самостоятельно исходя из индивидуальных предпосылок и финансовых возможностей.

В любом случае, прежде чем принимать какие-либо решения, необходимо внимательно изучить суть вопроса и собственный ипотечный договор кредитования, чтобы избежать ненужных трат и недоразумений.

Оформляя ипотечный кредит, каждый заемщик намерен выплатить его досрочно полностью или частями, чтобы сэкономить на процентах. Условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке позволяют клиенту осуществлять такие действия без штрафов или пеней, однако, и здесь есть свои нюансы, которые нужно учитывать при подписании договора. Рассмотрим подробнее, кто может погашать ипотеку досрочно, когда это можно сделать, нужно ли писать отдельное заявление и есть ли ограничения по суммам погашения?

Досрочное погашение.

Многие клиенты, которые имеют кредиты, знают, что досрочное погашение бывает двух видов:

  • Полное, когда одним платежом погашается вся сумма и кредит закрывается.
  • Частичное, когда вносится частичная сумма.

Полное погашение в Сбербанке проводится в любой рабочий день, необязательно в дату очередного платежа. Для этого клиенту нужно подойти в отделение лично с паспортом, написать заявление с указанием даты, суммы досрочного погашения и счет, откуда будут списаны деньги. Никаких дополнительных плат за это банк не взимает, а погашение можно провести в любой день после выдачи кредита.

В частичном погашении есть два вида:

  • С уменьшением количества платежей.
  • С уменьшением ежемесячного платежа.

По условиям досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, частично погашать можно только с применением второго способа. Это прописывается в индивидуальных условиях по ипотеке. Данный способ не совсем получается выгодным, так как внесенная сумма уходит на уменьшение платежа, а не на уменьшение основного долга. Сэкономить здесь сильно не удастся. Правда, данный способ будет выгоден тем заемщикам, для которых платеж по ипотеке получается слишком накладным или вдруг снизился (или должен снизится) уровень дохода. Этот же способ частичного погашения также используют клиенты, которые погашают часть ипотеки маткапиталом или субсидией. Например, клиент взял ипотеку с платежом в 25000 р. на 10 лет, а затем погашает маткапиталом, и платеж снижается до более комфортного уровня в 18 т.р. при таком же сроке.


Кто может погашать ипотеку досрочно?

Погашать досрочно может только сам основной заемщик при личном посещении отделения. Внести обычный платеж может любой другой человек (даже не имеющий отношения к данному кредиту). Банк примет деньги, поскольку ему не выгодно, чтобы случилась просрочка. Созаемщики и поручители также могут оплачивать по кредиту, если в индивидуальных условиях договора прописано, что они могут совершать полное или частичное досрочное погашение. Однако, обычно это вправе делать только основной заемщик.

Как вариант, если он не в силах это сделать (уехал, на больничном и проч.), можно составить генеральную доверенность у адвоката на другое лицо. В доверенности нужно обязательно указать, что указанный человек может совершать операции, подписывать заявления по счетам кредитам в Сбербанке. Можно указать только один кредитный счет или же все счета. Например, ипотека оформлена на мужа, и он составил доверенность на жену, чтобы она могла совершать нужные операции в банке от его имени. Отказать в обслуживании по доверенности банк не вправе.

Процедура досрочного погашения в Сбербанке.

  • Подойти в отделение банка в любой рабочий день до 21-00. В выходные или праздничные дни лучше этого не делать, даже если работают кассы выходного дня. В некоторых отделениях просят это делать за 3-5 рабочих дней. Этим сотрудники себе перестраховывают от возможных сбоев в программе, когда платеж может технически не списаться и других непредвиденных ситуаций, например, отключили свет или проблемы с системой.
  • Написать заявление о полном или частичном погашении ипотеки. В заявлении нужно указывать сумму, которая пойдет на погашение, дату списания и счет, откуда будут списаны деньги. Обычно этот тот же счет, на который заемщик вносит аннуитетные платежи. Минимальная сумма может быть указана в индивидуальных условиях, но обычно она не ограничена. Без этого заявления списания со счета не будет, т.к. по условиям договора банк не имеет права списывать сумму, отличную от суммы платежа.
  • Пополнить счет нужной суммой. Важно: если денег не будет хватать, даже одной копейки, досрочное погашение не будет проведено.


Если полное погашение можно провести в любой рабочий день, не дожидаясь даты очередного платежа, то частичное погашение засчитывается в счет аннуитетного платежа, подлежащего уплате в ближайшую платежную дату (п.3.9.4 Общих условий кредитования ПАО Сбербанк). После этого, на следующий день, можно получить новый график с уменьшенным платежом. Вы можете посчитать самостоятельно досрочное погашение в Сбербанке с помощью нашего специального калькулятора

78 % 22 %