Что такое нормальный износ. Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд. Договаривайтесь на берегу

Метод рыночной выборки

Этот метод основан на анализе текущих сопостави­мых продаж аналогичных объектов.

Алгоритм метода следующий:

Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение не­обходимых данных по ним.

Шаг 2. Расчет стоимости участка земли.

Шаг 3. Вычитание стоимости земли из общей цепи продажи и получение стоимости здания (СЗ).

Ответчик имел право провести за свой счет согласие арендатора на необходимые модернизации, адаптации и ремонтные работы, с тем чтобы адаптировать помещения к запланированной в них деятельности. Стоимость адаптации к сумме 000 будет возмещена арендодателем после проверки и документирования понесенных расходов.

Ответчик, взяв дополнительное пространство, отремонтировал и модернизировал новую часть зала и объединил его с ранее арендованным пространством, выравнивая различия. Эта сумма включала Стоимость подключения обеих частей зала и ликвидации ящиков в мебельном магазине. Ответчик использовал арендованные помещения для нужд оптовой торговли продовольственными товарами и складами, частично были офисные и санитарные помещения. На складах товары хранились на больших полках хранения. Товары использовались вилочными погрузчиками.

Шаг 4. Расчет ПВС каждого объекта.

Шаг 5. Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов (ПВС - СЗ).

Шаг 6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).

Шаг 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

Шаг 8. Получение среднегодового коэффициента из­носа путем деления среднегодового износа на ПВС.

Во время прохождения тележек был поврежден столбцы, расположенные при соединении обеих частей зала. В процессе использования ответчик обновлял части стен, в зависимости от потребностей и рекомендаций Санепиду расписывал стены в офисах, социальных и так называемых. коммуникации. Во время покраски полки в зале не были демонтированы, стены за книжными полками не были возобновлены.

В течение периода аренды было много утечек крыши, главным образом во время оттепели и проливных дождей, и кратковременные наводнения после дождя, вызванные расположением пола зала ниже уровня пола вокруг зала. В результате утечки крыши потолок был поврежден, потолочные плитки были влажными, нижние части стен были повреждены полом на складе и в торговом зале. Каждый раз, когда его вызывали, он сообщал о причине наводнения. Ущерб, понесенный ответчиком, был ликвидирован по договорам страхования, заключенным сторонами.

Шаг 9. Перевод полученной величины в проценты.

Для применения этого метода необходима обширная рыночная информация и развитый рынок продаж оце­ниваемого объекта, что в условиях становления рынка отсутствует.

Тема 3.2. Способы определения технического состояния объекта оценки.

Цели и задачи технического обследования - (сбор фактических данных о характеристиках и фактического состоянии улучшений, соответствии проектной документации), проводимых оценщиком или с привлечением экспертов: измерения, обмерные работы, методики проведения, технологические карты, схемы, перечни показателей. Существуют общие способы измерений (обмеров): с применением укрупненных показателей или подробных обмеров, поэлементно или в целом по объекту, измерение технических характеристик, определение производственных мощностей, анализ других показателей в зависимости от вида объекта оценки. При выборе единиц измерения для соответствующих объектов оценки, должно выполняться основное требование (сопоставимость единиц измерения).

Номера не были отремонтированы. Стены комнат и полы были грязными, неокрашенными, с видимыми следами использования, т.е. следами полки, стенами, на которых движение двигалось на перекрестках между двумя частями зала, и на расположенных там столбах механических повреждений от вилочных погрузчиков. В части, обозначенной как павильон №, были дополнительно разбиты дверные петли, полости в торговом зале, электропроводка компьютера осталась, дверь не работала на складе, столбы и стены были повреждены на полу, отсутствовали пожарные двери.

На складе повреждены кабельные лотки на складе, поврежденные и незавершенные гидрантные шкафы. Вторая часть зала, обозначенная как павильон, была следующей: угол был поврежден в проходе, раздвижные двери не работали, были повреждены 3 колонки, рельс у бокового входа, запечатанная коробка гидрантов, переключатель раздвижных дверей, На первом этаже нет обогревателей, нет сигнализаторов.

Техническая экспертиза зданий и сооружений - это сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии, но и оценщикам (и заказчикам) необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, уметь правильно задавать соответствующие вопросы и правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

На следующий день после того, как был сделан отчет, истец призвал ответчика немедленно устранить ущерб и очистить стены и полы, заявив, что он выполнит свою собственную работу, обвинив обвиняемого за счет их исполнения. Она также объявила, что вернет утраченные выгоды, связанные с неспособностью арендовать имущество другому арендатору.

Он предоставил арендатору возможность осуществлять деятельность в области складирования и оптовых и розничных запчастей и аксессуаров для автотранспортных средств и оборудования для ремонта автомобилей. Арендатор имел право выполнить за свой счет необходимые адаптационные и ремонтные работы, чтобы адаптировать объект аренды к запланированной деятельности.

Одной из основных задач оценщика при обследовании объекта оценки является определение его физического износа. Различаются два основных вида физического износа: нормальный или естественный, либо индивидуальный.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте.

К 24 июля ремонт истца был осуществлен в полевых условиях без ремонта, перекраски и уборки. В дополнение к ремонту и замене поврежденных штукатурок, установке трубопроводов, очистке полов, фиксации выключателя нагревателя, удалению выступающих стержней в полу, завинчиванию лотка, замене полотна ворот, гипсовые плиты были уложены на стены и потолки, стены и потолки и плинтусы были окрашены, окна и световые люки были окрашены, а металлические поверхности были добавлены. Обе части зала были также разделены.

Использовались строительные леса. В тех случаях, когда нет конкретного соглашения между сторонами, проводится объективная оценка с учетом рекомендаций лизингодателя относительно правильного использования предмета и при отсутствии таких рекомендаций предполагаемая цель помещений и способ их функционирования. Уместность проведения мелкого ремонта, ремонта или затрат на объект аренды с точки зрения цели помещения и его функциональности.

Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНИП, ошибок в проектах.

Частота ремонта помещений, капитальный ремонт арендатора, ремонт полов, дверей и окон или покраска стен зависит от характера помещения и потребностей арендодателя. Для жилых помещений это отличается от коммерческих помещений, в случае коммерческих помещений важно выделять определенные помещения. Другие требования и потребности будут применяться к помещениям, используемым для медицинского обслуживания, терапевтического, социального, социального, пищевого и косметического производства, а другие предназначены для помещений, используемых, например, для тяжелой промышленности.

Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Другие требования также применяются к помещениям, используемым для оптовых продавцов пищевых продуктов. Кроме того, арендатор выполнял мелкие работы, главным образом покраска стен в офисах, санитарные, в общении. Как указал эксперт суда, который высказал мнение о помещениях, используемых для этой цели, как и помещение, о котором идет речь, нет необходимости в более частом обновлении и окраске стен. В случае жилых и офисных помещений смена пользователя через 1 год может оправдать цель выполнения рендеринга.

Современные лакокрасочные покрытия в легких условиях могут использоваться на срок до десятка лет. В служебных или промышленных условиях смена пользователя через 8 лет приводит к необходимости возобновления покрытия с учетом потребностей нового пользователя и в результате нормального износа без необходимости переоборудования пользователем, покидающим помещение. Это означает, что износ краски в течение этого периода использования в служебных или промышленных помещениях находится в пределах нормального износа.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Неустранимый - когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

В договоре аренды, заключенном сторонами, не указывается, как использовать арендованные помещения. Только генеральная цель помещения была назначена оптовикам и складу. Цель помещений связана с необходимостью помещения комнат на полках, в этом случае, из-за количества арендованных помещений, они были большими полками для хранения. Ответчик использовал назначенные районы по назначению, помещения не использовались для других целей. Изделия, которые продавались на складах, хранились на полках с высокими стеллажами, товары перевозились с помощью вилочных погрузчиков и использовались на полках.

Физический износ, может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Износ элементов зданий определяется в - соответствии с нормативными документами, которые могут быть также использованы оценщиком. В первую очередь, это ВСН-53-86 (р) «Правила оценки износа зданий» Госгражданстроя.

Такой способ хранения и транспортировки товаров обычно принимается на этом типе склада. Свидетели, участвовавшие в передаче помещений после заключения договора аренды и при осмотре помещений в связи с необходимостью определения объема необходимых работ по модернизации, сообщили, что во время использования арендованного пространства произошел ущерб стенам, колоннам и полам. Места, где связь с автопогрузчиками осуществлялась главным образом по соединению двух частей зала и повреждению верхней части стен, в основном были связаны с размещением товаров на полках.

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причи­ной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым.

Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

При движении вилочных погрузчиков на ограниченной поверхности существует опасность контакта с поверхностями, прилегающими к движущимся частям грузовика, что может повредить поверхности. Поскольку повреждение стен и колонн происходило при перемещении вилочных погрузчиков, нельзя сказать, что ухудшение повреждения стен и колонн было вызвано неправильным использованием товаров. Повреждение стен и колонн происходило при нормальном использовании поверхности и в соответствии с ее назначением. Для того, чтобы вернуть изделие в неустранимое состояние, можно устранить чрезмерный ущерб, превышающий нормальное использование, то есть удалить чрезмерный ущерб, обязательство по установке трубопровода, поврежденного при демонтаже оборудования, фиксацию выключателя выключателя нагревателя, снятие стержней, выступающих с пола после демонтажа лесов. ремонт полотна ворот и чистка пола.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо, установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия былиосуществлены для ликвидации последствий.

Пополнение обычных штукатурок в области механических повреждений, что было практически неизбежно, но следует полагать, что более тщательный уход и установка щитов защищают стены от повреждений. Регенерация углов оштукатуренных стен. Замена подвесных потолочных панелей.

Фиксация автоматического выключателя нагревателя. Снятие стержней, выступающих из пола. Замена отдельных плиток. Для этого не было необходимости в строительных лесах, поскольку весь ущерб был обнаружен в свободной зоне без эшафота типа, включенного в смету расходов. Стоимость выполнения работ, наложенных на арендатора, была оценена судом на сумму 820 злотых.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процесс е осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым; фиксируются дефекты в конструкциях.

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект:

По мнению эксперта, объем работ, покрываемых сметной стоимостью, подготовленной для распоряжения истца, не может быть учтен. Истец, выходящий за рамки работы, связанной с устранением ущерба, не связанного с обычным использованием и требующим ремонта, в результате обычного использования, поручил выполнить ряд работ на местах, помимо возобновления, перекраски и очистки. Помимо прочего, стены из полистирола были изолированы, так как ранее стены не нагревались. Гипсовые гипсокартонные плиты были заложены, а гипсовые плиты были сделаны на стенах и потолках.

В эксплуатируемом или на консервации;

Охраняется ли объект;

Действуют ли основные системы инженерного оборудования;

Каков тепловой и влажностный режим в помещениях.

При осмотре объекта полезно проводить различные способы его фиксации: дефектные ведомости, словесное описание фото-, кино-, видеофиксация, аудиозапись, электромагнитные и другие электронные способы с фиксацией всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д.

Тем временем, в тот день, когда квартира была передана ответчику, уровень исполнения стен и потолков был иным, на стенах не было стен или гипсовых плит. Затем были окрашены стены, потолки и плинтусы, окна и световые люки были окрашены, а металлические поверхности были добавлены. Эти работы уже были обновлены, повышены стандарты качества и производительности. Это не замена работ, они не были связаны с нормальным использованием субъектом аренды ответчиком.

Стоимость ремонта этих площадей помещений, ущерб, не связанный с нормальным использованием арендованного имущества, но с состоянием здания, строительством здания, его расположением и последствием состояния крыши и затопления арендованного имущества, будь то из-за оттепели или дождя, не обременяет арендатора, но хозяин. Хозяин должен держать арендуемую недвижимость в хорошем состоянии для согласованного использования на время аренды. Он несет последствия строительства. Такое обстоятельство, за которое хозяин не несет ответственности, не является условием крыши, которая во время дождя или оттепели протекает, а также не является условием или строительством здания.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта

Тема 3.3. Подход (метод) прямого сравнительного анализа продаж

А05-3711/2013

114/2013-53218(1)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001
http://сайт

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
В полном объёме постановление изготовлено 21 ноября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Алферьевой М.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» Вьюхина В.В. по доверенности от 18.11.2013, от закрытого акционерного общества «ТАНДЕР» Чистякова О.А. по доверенности от 16.08.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 июля 2013 года по делу № А05-3711/2013 (судья Низовцева А.М.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» (ОГРН 1022900543995, далее - ООО «Синтекс Плюс») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ТАНДЕР» (ОГРН 1022301598549, далее - ЗАО «ТАНДЕР») о взыскании 553 415 руб. 26 коп. убытков, причиненных в результате использования нежилых помещений по договору аренды недвижимого имущества от 07.10.2010 № АрхФ-01/03/2010 и в связи с возвратом их после окончания арендных отношений в ненадлежащем состоянии (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением суда от 04.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО «Синтекс Плюс» в доход федерального бюджета взыскано 12 068 руб. 30 коп. государственной пошлины.
ООО «Синтекс Плюс» с вынесенным решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что при освобождении ЗАО «ТАНДЕР» нежилых помещений выявлены многочисленные недостатки в ремонтно-строительных работах, которые выполнял арендатор; на то, что в связи с отказом арендатора устранить выявленные недостатки арендодателем за свой счет был произведен ремонт данных помещений, что повлекло убытки для ООО «Синтекс Плюс»; на то, что актом от 16.05.2011 ООО «Синтекс Плюс» зачло арендную плату в размере 1 700 000 руб. в счет выполненных ЗАО «ТАНДЕР» ремонтных работ и последний обязан был вернуть данные помещения в нормальном состоянии, позволяющем их эксплуатировать. Считает, что выявленные в результате обследования помещений 21.03.2012 недостатки могли возникнуть только в результате ненадлежащей эксплуатации помещений ответчиком, в том числе в результате проведения некачественного их ремонта, так как ЗАО «ТАНДЕР» являлось первым арендатором данных помещений. По мнению апеллянта, акт от 16.05.2011 не свидетельствует о том, что ООО «Синтекс Плюс» приняло проведенные ЗАО «ТАНДЕР» в помещениях работы. Кроме того, ссылается на то обстоятельство, что акт, составленный ответчиком о передаче помещений от 21.03.2013, не содержит фотоотчета о переданных помещениях.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Синтекс Плюс» поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней, просил суд её удовлетворить, обжалуемый судебный акт отменить.
В отзыве ЗАО «ТАНДЕР» и его представитель просили суд оставить решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Синтекс Плюс» (Арендодатель) и ЗАО «ТАНДЕР» (Арендатор) 07.10.2010 подписан договор аренды недвижимого имущества № АрхФ-01/03/2010 (в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011 № 3), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательства предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование сроком на 5 лет (пункт 6.1 договора) нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 8, 9, общей площадью 350 кв.м, находящиеся по адресу: г. Архангельск, ул. Свободы, д. 29.
Указанные нежилые помещения принадлежат Арендодателю на основании права собственности, что подтверждается свидетельством от 02.12.2003 серии 29АВ № 200813.
По акту приёма-передачи от 07.10.2010 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование нежилые помещения (т. 1, л. 20).
В соответствии с пунктом 3.1.7 договора стороны возложили на Арендатора обязанность в течение четырех месяцев предпринять меры по государственной регистрации договора от 07.10.2010 № АрхФ-01/03/2010.
Поскольку в нарушение требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды не прошёл государственную регистрацию, он не может считаться заключенным.
Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 19.04.2012 по делу № А05-2289/2012 и не оспариваются сторонами.
Вместе с тем с октября 2010 года нежилые помещения находились во временном владении и пользовании ответчика.
Письмом от 10.01.2012 ответчик сообщил об отказе от аренды нежилых помещений и предложил Арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды с 16.02.2012. Из писем истца от 09.02.12 № 24, от 24.02.12 № 34 (т. 2, л. 49-51) следует, что он не возражал против прекращения арендных отношении и требовал возврата имущества с учётом нормального износа.
Письмом от 01.03.12 ЗАО «ТАНДЕР» уведомило истца о необходимости направления 20.03.2012 представителя Арендодателя для подписания акта приёма-передачи нежилых помещений (т. 1, л. 35).
Комиссионный осмотр освобождаемых нежилых помещений с участием представителей Арендодателя и Арендатора состоялся 21.03.2012, по результатам которого каждая из сторон составила свой акт осмотра помещений от 21.03.2012 (т. 2, л. 53).
В акте осмотра помещений, составленном Арендатором, указано, что при осмотре недостатки не обнаружены, помещения и инженерное оборудование, находящееся в них, в технически исправном состоянии; объект возвращается с учётом нормального естественного износа, скрытых и явных недостатков не обнаружено (т. 1, л. 87).
В акте обследования нежилых помещений, составленном Арендодателем от 21.03.2012, указано, что освобождённые помещения имеют неудовлетворительное техническое состояние (не соответствующее состоянию нормального износа), и перечислены соответствующие недостатки (т. 1 л. 89).
Акт обследования нежилых помещений, составленный истцом, направлен ответчику с письмом от 23.03.2012 (т. 1, л. 98).
ЗАО «ТАНДЕР» письмом от 04.04.2012 представило возражения к указанному акту (т. 1, л. 96-97).
Ссылаясь на то, что для приведения нежилых помещений в надлежащее состояние ООО «Синтекс Плюс» понесены расходы на общую сумму 553 415 руб. 26 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел их необоснованными.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 393 названного Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков являются факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесёнными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденный размер убытков.
При этом в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания факта ненадлежащего исполнения обязательств, причинения убытков и их размера, а также наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением обязательства и причиненными убытками лежит на истце.
Вместе с тем в нарушение требований указанной статьи истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата ответчиком нежилых помещений не в том состоянии, в котором он его получил от истца, с учетом нормального износа.
Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 07.10.2010 следует, что ответчику в пользование были переданы новые помещения с черновой отделкой (стены - кирпичные, полы - бетонные), в которых требовалось провести отделочные работы. В связи с этим стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 07.10.2010, согласно которому Арендодатель не возражал против проведения ремонтно-строительных работ со стороны Арендатора.
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения к договору общая стоимость ремонтных работ по согласованию с Арендодателем составляет 1 126 622 руб. 61 коп.
Арендодатель принимает обязательное участие в приемке работ, в ходе которой сторонами совместно устанавливается соответствие состава и объема фактически выполненных работ работам, указанным в смете. При уменьшении состава и объема работ общая стоимость работ также уменьшается (пункт 3 дополнительного соглашения к договору).
На основании договора подряда от 04.10.2010 № АрхФ-12/06/2010, заключенного между ЗАО «ТАНДЕР» (Заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Ротонда» (Подрядчик; далее - ООО «Ротонда»), в арендованных помещениях произведены ремонтно-строительные работы.
Согласно акту о приёмке выполненных работ от 16.05.11 № 12.12 (т. 1, л. 81) стоимость работ составила 1 900 000 руб.
По акту от 16.05.11 (т. 1, л. 66) Арендодатель согласился компенсировать Арендатору стоимость ремонта помещений в размере 1 710 000 руб., при этом претензий по объёму и качеству выполненных работ истец не заявлял.
Таким образом, в мае 2011 года ответчик начал пользоваться помещениями с выполненной чистовой отделкой. При этом между сторонами не достигнута договорённость о том, в каком именно состоянии подлежат возвращению помещения после окончания пользования имуществом.
В течение 2011 года и до 2012 года ответчик пользовался помещениями, осуществляя в них розничную торговлю смешанными группами товаров, в том числе и продовольственными.
Из материалов дела следует, что нежилые помещения возвращены Арендодателю 21.03.2012, при этом между сторонами фактически возник спор по поводу того, отвечают ли недостатки переданных помещений понятию «нормальный износ».
Как верно отмечено судом первой инстанции, поскольку стороны не подписали двусторонний акт сдачи-приёма помещений с отражением в нём всех выявленных недостатков, истец должен был принять к меры к осмотру помещений незаинтересованными лицами (экспертами).
Более того, истец уже на следующий день после составления акта (22.03.2012) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии» договор подряда № 22/03-12 на выполнение ремонтных работ в спорных помещениях (т. 1, л. 105-110), в связи с чем лишил суд возможности установить фактическое состояние помещений в момент их возврата собственнику.
Кроме того, перечисленные в акте Арендодателя от 21.03.12 недостатки, а также представленные суду фотографии (т. 2, л. 24-48) без указания площади помещений, на которой они зафиксированы, не свидетельствуют о том, что помещения возвращены в состоянии, не соответствующем нормальному износу.
Также судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание договоры аренды спорных нежилых помещений от 06.03.12, заключённые между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Фаланга» и обществом с ограниченной ответственностью» «ТС «Фаланга» (т. 1, л. 130-142).
Так, в актах приёма-передачи от 01.04.2012 к данным договорам не указано на наличие каких-либо недостатков в помещениях, передаваемых в пользование новым арендаторам, отражено, что данные нежилые помещения находятся в хорошем состоянии. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что по договору подряда от 22.03.2012 № 22/03-12, заключенному истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии», ремонтные работы в спорных помещениях были завершены лишь 30.04.2012 (т. 1, л. 109-110). В акте в качестве выполненных работ числится в том числе монтаж подвесного потолка «Армстронг», облицовка пола керамической плиткой. Между тем в акте приемки выполненных работ от 16.05.2011, составленном по результатам выполнения ООО «Ротонда» подрядных работ по договору от 04.10.2010 с ответчиком, указано, что монтаж подвесного потолка «Армстронг», облицовка пола керамической плиткой также выполнялись, в связи с чем суд не исключает ситуации, когда при составлении актов приема-передачи от 01.04.2012 новые арендодатели оценивали условия произведенного ответчиком ремонта, соглашаясь с тем, что нежилые помещения находятся в хорошем состоянии.
Кроме того, истец документально не подтвердил тот факт, что неисправность канализационной насосной станции возникла вследствие действий ответчика. Обследование станции с участием представителя ответчика не производилось. Исходя из акта от 30.03.2012 № 928 (т. 1, л. 103) станция была сдана в ремонт обществу с ограниченной ответственностью «ПСК Архпромкомплект». Необходимость приобретения новой канализационной станции иной марки на сумму 21 500 руб. (т. 1, л. 143-145) истцом документально также не подтверждена.
С учетом вышеуказанных обстоятельств апелляционная инстанция считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Поскольку подателем жалобы не исполнено требование суда, изложенное в определении от 11.10.2013, о представлении в срок до 18.11.2013 оригинала квитанции об уплате государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с ООО «Синтекс Плюс».
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 июля 2013 года по делу № А05-3711/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» в федеральный бюджет 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

Л.Ф. Шумилова

О.Н. Виноградов