Что такое договор аренды. Общие положения по аренде

Понятие, виды и общая характеристика договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (см. ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Вы также можете быть заинтересованы в этих продуктах

Вы можете найти этот пункт в следующих темах. Также обратите внимание на наши рекомендации по комментариям. Только ваше имя пользователя и комментарий будут отображаться публично. Ваши личные данные будут обрабатываться в соответствии с правилами защиты юридических данных.

Наш арендодатель хотел бы сделать трехнедельный пропуск между тремя неделями до окончательной проверки. Термин «использование» подразумевает способность использования добра, в то время как термин «наслаждение» может ограничиваться аспектом наслаждения или получать плоды его. Контракт может основываться на одной из этих утилит или включать в себя как в зависимости от воли сторон, так и характера предмета лизинга.

Законодательство: ст. 606-625 ГК РФ «Общие положения об аренде».

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Право пользования может включать и право выкупа этого имущества (см. ст. 614 ГК РФ). Право пользования арендатора имеет свойство следования за вещью (см. ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности на вещь не является основанием для расторжения договора аренды.

Характеристики аренды вещей

Взаимный, обременительный и последовательный контракт

Дифференциация аренды вещей из кредитного договора. Источник: Руководство по гражданскому праву, Родриго Берковиц Родригес-Кано. Устойчивость - это один из способов истечения срока действия контракта. Разрешение - это еще одна форма договорных выплат. Хотя решение предполагает внешнюю причину, например, гибель объекта или вина, устойчивость действует простым проявлением воли одной из сторон, которая не заинтересована в продолжении договорных отношений.

При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Лицо, получившее имущество в аренду, приобретает права владения и пользования им или только право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную сферу арендатора, во втором - остается в хозяйственной сфере арендодателя.

У стойкости нет внешних причин. Один из принципов договорного права является обязательным. После заключения контракта контракт должен быть выполнен. В противном случае не было бы никакого юридического, экономического и социального обеспечения. Однако этот принцип не является абсолютным. В некоторых ситуациях неосязаемость контрактов падает, например, чрезмерные расходы.

В силу принципа обязательности правило определяет, что контракты не могут быть в одностороннем порядке устойчивыми. Однако некоторые виды контрактов, в определенных ситуациях, допускают одностороннюю устойчивость, особенно те, которые имеют расширенное исполнение во времени.

Поскольку речь идет о временном владении и (или) пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком - определенным или неопределенным.

Элементы договора

Стороны - любые субъекты гражданского права.

Арендодатель - собственник вещи любо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Например, аренда городской собственности действует в течение неопределенного периода времени, может быть денонсирована в любое время арендодателем или арендатором сроком на 30 дней. Мандат, поскольку доверие является очень важным элементом его конституции, также признает, как правило, одностороннюю устойчивость агента или принципала. Так должно быть, потому что никто никогда не должен оставаться навсегда и принудительно связан с другим подрядчиком. Контракты такого характера обычно содержат пункт, прямо разрешающий одностороннее расторжение, при условии, что сообщение составлено за тридцать дней вперед.

Предмет - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих свойств в процессе использования, за исключением вещей, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается законом.

Непотребляемость - это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотреблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.

В этом отношении действующий Гражданский кодекс привел к большим нововведениям, которые, как представляется, после десяти лет действительности не были надлежащим образом переработаны операторами закона. Искусство. 473, единственный пункт, предусматривает: Если, однако, с учетом характера контракта одна из сторон вложила значительные средства в ее исполнение, односторонняя денонсация вступает в силу только после периода, соответствующего характеру и размеру инвестиций.

Правило является убедительным, то есть оно не может быть устранено волей сторон. Поэтому в этом отношении свобода заключить контракт немного ограничена. Такая команда основана на социальной функции контракта и добросовестности. Контракт уже не является исключительно счетом сторон, которые его празднуют. Поскольку у них есть неоспоримое социальное и экономическое значение, государство вмешивается во избежание полной свободы от выхода из своей основной функции - социальной функции.

Потребляемые вещи , т. е. такие, которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и т. п.), в аренду сданы быть не могут. В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст. 130 ГК). В составе рукотворной недвижимости названы здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства (см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Все остальные объекты аренды относятся к движимым вещам. Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются Земельным кодексом РФ.

Поэтому было бы целесообразно, чтобы подрядчики в таких ситуациях имели временные ограничения на устойчивость в зависимости от обстоятельств и суммы, вложенных одной из сторон. Это не остановит обсуждения в суде, но может свести их к минимуму. Единственный абзац содержит следующие термины: «характер договора», «значительные инвестиции», «совместимый термин» и «размер инвестиций».

Неопределенность текста призвана оставить в руках судей неприятную задачу расследовать конкретный случай с помощью сложной и сомнительной экспертизы и сделать справедливость. Однако его практическое применение вызывает много сомнений и вопросов, начиная с попытки устранить риск, свойственный всем видам бизнеса. Кроме того, могут быть сделаны другие запросы для размышлений: если «большие» инвестиции одной из сторон были сделаны для обслуживания других клиентов, применяется ли такой стандарт? И что, если «большие» инвестиции были сделаны против четкого определения самого договора?

Предмет договора аренды является его существенным условием

Статья 607. Объекты аренды (извлечение)

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Что, если сторона, стремящаяся к сопротивлению, вынуждена сделать это, чтобы сократить расходы перед внешним сценарием и промышленностью? Требуется ли разумный период или совместимость с размером инвестиций, чтобы учесть ожидаемую прибыль или только инвестиции, сделанные, по крайней мере, для «нулевой» операции?

Это всего лишь несколько из многих вопросов, которые текст неявно поднимает. Поэтому в контрактах, которые могут вызвать такое обсуждение, мало внимания уделяется. За последние 40 лет ситуация в бразильском сельском хозяйстве резко изменилась. Модернизация сельскохозяйственного сектора и его высокая производительность привели к созданию аграрных предприятий разных размеров и структур. Эта новая конфигурация оказывает непосредственное влияние на договорные отношения с наличием крупных аграрных компаний на арендованном полюсе, ранее занимавшимся только сельскими рабочими.

Предмет договора аренды - это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.

Форма договора аренды:

Договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц - простая письменная форма;

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений - на срок не менее года - п.2 ст. 65 i ГК РФ);

Поэтому возникает необходимость переосмыслить и пересмотреть некоторые договорные вопросы, такие как право первого отказа лизингополучателю. В этом смысле главная цель статьи на этой неделе - обсудить применение преимущественных прав при продаже сельской собственности в договорах аренды.

Таким образом, объектом договора является временная передача владения или использования сельской собственности, с целью использования сельскохозяйственной, животноводческой, агропромышленной, добывающей или смешанной деятельности. Среди различных прав и обязательств по этому соглашению право арендатора на первый отказ распоряжаться сельским имуществом, подлежащим аренде, подчеркивается как противоречивое и противоречивое значение в доктрине и юриспруденции. Упреждающее право может вытекать из закона или контракта и дает право арендатору приобретать арендованное имущество на равных условиях с третьими лицами.

Договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору - в форме, установленной для договора купли-продажи.

В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

В этом случае это законный вариант, как это предусмотрено в Земельном статуте и его положениях. Цель преимущественного права состоит в том, чтобы защитить деятельность, развитую в сельской собственности, позволяя тому, кто культивируется, стать владельцем земли. Третий абзац статьи 92 Статута земли определяет, что при продаже имущества лизингополучатель будет отдавать предпочтение приобретать его на равных условиях, а владелец должен сообщить ему о продаже, чтобы он мог реализовать свое преимущественное право в в течение 30 дней с даты уведомления.

договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях.

В случае отсутствия уведомления лизингополучатель может внести цену и взять на себя арендуемое имущество в течение шести месяцев, считая от транскрипции акта продажи в Реестре недвижимости. Поскольку это законное преимущественное право, его осуществление не зависит от регистрации аренды в реестре недвижимости, вопреки тому, что происходит с Законом о найме, который представляет такое обязательство в статье 33, и в аграрном законодательстве нет положений.

Владелец, выражая свое намерение распоряжаться имуществом, подлежащим аренде, в соответствии со статьей 45 Регламента, уведомляет арендатора в течение 30 дней с момента уведомления, осуществляет свое право. Уведомление является обязательным, но закон не требует конкретной формы для его выполнения. Однако фундаментальным является то, что используемые средства подлежат доказательству получения. Соответственно, он может быть подан в суд или иным способом, например, с письмом с подтверждением получения или нотариусом.

Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество. договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации.

В тех случаях, когда аренда является лишь частью сельской собственности, и владелец намерен продать всю площадь, есть споры по поводу использования права первого отказа. Мы понимаем, что собственник не может быть вынужден расчленить сельскую собственность, избегая при этом расходов на девальвацию района и расчленение имущества. В этом смысле Суд Параны решил, особенно если занимаемая площадь меньше минимальной доли в рассрочку в регионе, чтобы избежать мелкомасштабных.

Еще одна спорная проблема возникает, когда сельское имущество частично арендуется несколькими арендаторами, а именно, что будет иметь преимущество при приобретении имущества. Однако остается вопрос о предпочтении арендаторов. В литературе найдено несколько позиций с использованием критериев экономического, социального и землепользования. Среди экономических критериев мы находим следующие параметры: предлагаем более высокую цену или лучшие условия для транзакции; обладает улучшением большей ценности; занимают самую большую площадь.

Цена договора - не является существенным условием. Формы арендной платы установлены ст. 614 ГК РФ.

Статья 614. Арендная плата (извлечение)

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Наконец, в случае тупика есть те, кто защищает неприменение права первого отказа. Мы понимаем, что владелец может предпочесть продать имущество в рассрочку, при этом каждый лизингополучатель имеет преимущественные права на приобретение участка, который является объектом его аренды. В случаях, когда арендаторы не осуществляют свое право или опцион на продажу недвижимости, предпочтение от арендаторов должно основываться на экономических критериях, исходя из тех, которые предлагают самую высокую цену или наилучшие условия оплаты.

Из сельских договоров аренды и сельского партнерства. Аграрные контракты: неоаграрный взгляд, Куритиба: Журуа. Аренда в сельской местности: право первого отказа. Полный курс аграрного права. редактор. Использование и временное владение землей. Договор аренды в сельской местности: теория и практика. редактор.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Спорные вопросы преимущественного права на продажу сельской собственности, подлежащей аренде: анализ в свете новой эпистемологии аграрного права. Статут Земли, ст. 92, § 3 В случае продажи предмета лизинга лизингополучатель предпочитает приобретать его на равных условиях, а владелец должен уведомить его о продаже, чтобы он мог воспользоваться правом на утилизацию в течение тридцати дней, из судебного уведомления или доказанного факта, по получении.

Лизингополучатель, лишенный своего права на первый отказ, может требовать от продавца убытков и убытков или, путем внесения цены и других расходов передаточного акта, арендованное имущество будет иметь право на это, если он этого потребует в течение шести месяцев после действовать в реестре недвижимого имущества при условии, что аренда зарегистрирована не менее чем за тридцать дней до отчуждения рядом с регистрацией имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст.395 ГК РФ, а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре.

На случай если арендная плата не согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), установлено правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить ставку арендной платы на то количество единиц площади, которое содержится в фактически переданном арендатору здании (сооружении).

Срок договора аренды

Определенный срок. Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равен предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Неопределенный срок. В этом случае любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а по договору аренды недвижимого имущества - 3 месяца, если иной срок не установлен договором (п.2 ст.610 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

Предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в установленный срок (ст. 611 ГК РФ);

Предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.61З ГК РФ);

Производить за свой счет капитальный ремонт (если иное не установлено договором) - ст. 616 ГК РФ;

Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 624 ГК РФ).

Обязанности арендатора:

Пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

Своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Особенности : арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК.

Субаренда

Наиболее распространенным случаем распоряжения арендованным имуществом выступает субаренда. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав за собой. Не случайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав по договору аренды.

По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615).

Статья 621 ГК РФ (извлечение)

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Улучшение арендованного имущества

Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства и стоимость.

Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.

Отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества.

Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как его часть поступают в собственность арендодателя. Однако арендатор, который произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды . Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Разновидности договора аренды:

Договор проката;

Договор аренды транспортных средств;

Договор аренды зданий и сооружений;

Договор аренды предприятий;

Договор финансовой аренды (лизинг).

Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Однако сторонами договора не всегда соблюдаются необходимые установленные законом требования и условия. Поэтому определить понятие, виды и основные принципы договора аренды достаточно важно.

Правоотношения, связанные с заключением, исполнением и расторжением договора аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отдельные виды аренды (найма) регулируются законами, другими кодексами (например, Земельным кодексом относительно аренды земельных участков) и подзаконными актами.

Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.

Имущество в контексте договора аренды рассматривается в широком понимании. Не может быть передано в аренду только имущество, исключённое из гражданского оборота или имущество, ограниченное в таком обороте. Перечень таких видом устанавливается законом (к ним, например, принадлежат некоторые виды оружия и боеприпасов, наркотические вещества и т.д.).

Рассматривая виды имущества, которые могут быть переданы в аренду, имеет смысл отметить, что может быть передано в найм только имущество, которое не теряет свои свойства после его использования. То есть брать в найм, например, еду не имеет никакого смысла. Таким образом, объектом договора найма могут быть любые виды имущества, кроме перечня, установленного законом. Кроме того, объект аренды должен быть достаточно чётко определён в условиях сделки. Обязательным является обозначение характерных признаков (например, для жилья, это адрес, площадь, этаж и т.д.).

По своей правовой природе договор может быть как реальным, так и консенсуальным. То есть право пользования имуществом может переходить к нанимателю как в момент заключения договора, так и в момент непосредственной передачи имущества ему в пользование. Указанный момент может быть детерминирован самими сторонами сделки непосредственно в тексте договора.

Таким образом, договор аренды является:

  • на платной основе;
  • консенсуальным или реальным;
  • письменным (преимущественно);
  • срочным;
  • двусторонним.

Стороны, форма и виды договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Сдавать имущество в аренду может как его собственник, так и другое лицо, уполномоченное осуществлять подобные действия согласно закону. Собственник имущества имеет право оформить доверенность на осуществление действий по сдаче в найм имущества на любое лицо. При этом наймодателем будет считаться именно это лицо, а не собственник. Также достаточно широко распространено такое явление, как субаренда. Промежуточным наймодателем в этом случае является первичный арендатор.

Для того чтобы передать имущество в найм лицо должно всего лишь обладать достаточной дееспособностью и необходимыми полномочиями. Такие полномочия могут быть не только у представителя по доверенности, но и у представителя по закону (например, опекуна несовершеннолетнего или лица с ограниченной дееспособностью).

Предпочтительной формой заключения договора аренды является письменная. Ст. 609 ГК РФ устанавливает обязательность заключения договора найма в письменном виде только в случае, если его срок превышает 1 год. Кроме того, письменная форма обязательна в случае, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договора найма недвижимого имущества (в том числе, и земельных участков) подлежат государственной регистрации, проводимой уполномоченными органами.

Эксперты рекомендуют заключать договор аренды в письменной форме в любом случае (даже если это напрямую не требуется законом). Связано это с тем, что письменный договор является определённой страховкой для обеих сторон сделки от невыполнения договора. Кроме того, сделка, оформленная письменно, может стать доказательством в суде в случае возникновения разногласий между сторонами. В то же время, факт заключения устной сделки придётся подтверждать перед судом путём привлечения свидетелей.

К отдельным видам договора аренды применяются те же положения законодательства и требования, что и к договору аренды простому. Сегодня эксперты выделяют такие отдельные виды договора найма:

  • прокат;
  • аренда транспортных средств;
  • аренды предприятий;
  • финансовый найм (лизинг);
  • аренда недвижимого имущества;
  • договор коммерческого найма жилья.

Виды договора аренды движимого имущества

Первым типом договора аренды движимого имущества, приходящим на ум, является прокат. По договору проката наниматель так же получает в пользование имущество. Однако прокат имеет несколько отличительных характеристик, по которым его можно распознать. Итак, характерными чертами договора проката являются следующие:

  • наймодатель осуществляет сдачу имущества в найм на постоянной основе как предприниматель;
  • объект аренды – движимое имущество;
  • имущество, полученное в найм, используется в потребительских целях (если иное не предусмотрено договором).

Прокат является договором публичным и заключается в письменной форме. Также его характерной особенностью является срок. Законодательством установлен максимальный срок в 1 год для такого типа договоров. В случае если наниматель желает разорвать сделку, он должен уведомить об это в письменной форме наймодателя за 10 дней.

Договор аренды (фрахтования) транспортного средства достаточно часто путают с договором проката (в силу практической распространённости последнего). По договору фрахтования в найм передаётся транспортное средство. При этом стороны могут согласовать между собой, будет ли арендодатель оказывать услуги по транспортировке и техническому обслуживанию. Таким образом, можно выделить два подвида договора фрахтования:

  • договор аренды транспортного средства с экипажем;
  • договор аренды транспортного средства без экипажа.

Форма такого договора – простая письменная. К договору фрахтования транспортного средства не применяются некоторые положения, установленные для общего договора аренды. Так, не может быть возобновлён на неопределённый срок договор фрахтования в случае, если стороны не прописали конкретный срок договора. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок или выкуп арендованного имущества. В целом закон устанавливает принцип свободы договора, позволяющий сторонам самостоятельно детерминировать его условия.

Договор финансового найма (лизинга) также стоит особняком от остальных договоров аренды. По договору лизинга наниматель (лизингополучатель) принимает в пользование имущество и обязуется вносить за пользование им арендодателю (лизингодателю) лизинговые платежи. После внесения всех лизинговых платежей наниматель получает право собственности на арендуемое имущество.

Договор лизинга достаточно часто путают ещё с одним типом сделки – договором аренды с правом выкупа. Разнятся эти договора объемом полномочий арендодателя и арендатора. Кроме того, в отношениях между сторонами лизинга также есть третий субъект – продавец. Продавцом является лицо, продающее арендодателю предмет лизинга.

Виды договора аренды недвижимости

Отдельно стоит рассматривать виды договоров аренды недвижимости. К ним относятся:

  • аренда земельного участка;
  • социальная аренда помещения;
  • коммерческая аренда жилья;
  • традиционная аренда недвижимости.

Если к простому договору аренды помещения применяются простые требования, предъявляемые к договору аренды в целом, то к договору аренды земельного участка, ввиду специфики его предмета, есть отдельные правки. Так, его форма – обязательная письменная с государственной регистрацией.

Существуют отдельные требования к найму земли в зависимости от типа земельного участка и его собственника. Так, законом установлена отдельная процедура для получения в аренду земли, пребывающей в муниципальной или государственной собственности. Особенно жесткими для договора аренды земли являются требования касательно чёткого определения объекта аренды. В найм может быть сдан только участок земли, имеющий кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке (вне зависимости от типа его собственника).

Также обязательным требованием при найме земли является соблюдение её целевого назначения. Несоблюдение этих требований является полноценным основанием для досрочного расторжения договора. Арендовать земельный участок у частного лица проще в процедурном отношении. Однако аренда муниципальных земель может быть более выгодной с точки зрения ценовой политики.

Требования к договору социального найма жилого помещения детально регламентируются жилищным законодательством. Предметом такого договора может быть исключительно недвижимость, пребывающая в государственной или муниципальной собственности. Договор содержит ограничение в плане субъектного состава. Так, арендодателем в этом случае может выступать только государство или органы муниципальной власти. Арендатором, в свою очередь, может быть только гражданин РФ. Более того, арендаторами могут быть только следующие категории граждан:

  • признанные малоимущими и нуждающимися в жилом помещении;
  • отдельные категории граждан, признанные нуждающимися в жилом помещении (вне зависимости от признания малоимущими).

К последней категории граждан относят сотрудников милиции, прокуроров и следователей прокуратуры. Для того чтобы получить право на заключение подобного договора, гражданин должен стоять на специальном учёте. Форма такого договора – обязательная письменная.

Коммерческая аренда жилья отличается от традиционной субъектным составом - субъектами договора являются частные предприниматели, юридические лица (выступают как арендаторы). Кроме того, объект аренды используется нанимателем при коммерческой аренде жилья не совсем по его целевому назначению – жильё используется с целью ведения коммерческой деятельности. Однако нормы права, которые применяются к таким правоотношениям практически идентичные общим (несущественные оговорки по поводу субъектного состава никак не влияют на процесс заключения, исполнения и расторжения договора).

В целом договор аренды – достаточно широкое понятие. Его заключение детально регламентировано нормами права. Поэтому найти образец такого договора или составить его самостоятельно, опираясь на законодательные нормы, не составит труда любому гражданину.