Форма предмет стороны договора купли продажи. Существенные условия договора купли-продажи: Ключевые элементы соглашения

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

План работы:

1. Теоретическая часть: Договор купли-продажи: понятие, условия, виды.

1.1 Понятие договора купли-продажи

1.2 Условия договора купли-продажи

1.3 Виды договора купли-продажи

2. Практическое задание

Список используемой литературы

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие договора купли-продажи

В п. 1 ст. 454 ГК говориться, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В этом определении договора купли-продажи воспроизведена формулировка, столетиями применявшаяся в гражданском праве. Договор купли-продажи направлен на переход (перенесение) права собственности на вещь (или вещного права - права хозяйственного ведения, оперативного управления) от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не в реальном характере договора. Например, в розничной купле-продаже выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах в месте их продажи, признаются публичной офертой; договор розничной купли-продажи, по общему правилу, считается заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара (ст. 493, п. 2 ст. 494 ГК).

Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma - взаимоотношение) Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999г. Стр. 10. .

Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключается в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

В тех случаях, когда продавец или покупатель не могут быть признаны субъектами встречного исполнения, синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что каждый из них наделяется дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства. Например, при продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты последним товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара. Кроме того, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный срок, продавец имеет право потребовать оплаты переданного товара (с начислением процентов годовых на просроченную сумму) либо возврата неоплаченных товаров (пп. 3-4 ст. 488 ГК). В случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свою обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар; за весь период просрочки на сумму предварительной оплаты по требованию покупателя продавец обязан уплатить проценты годовых (пп. 3-4 ст. 487 ГК).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Купля-продажа отдельных видов вещей может регулироваться, помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми актами. Так, специальные правила купли-продажи могут быть установлены федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей (п. 2 ст. 454 ГК). Ст. 129 ГК предусматривает исключения для вещей, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в обороте. Виды товаров, которые изъяты из оборота, товаром, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, определяются законом.

Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеются у продавца, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

По этому поводу интересно отметить, что дореволюционное российское законодательство не допускало продажу будущих вещей по договору купли-продажи, объектом продажи могли служить лишь наличные вещи, находящиеся во владении продавца. Однако такое ограничение сферы действия договора купли-продажи объяснялось существованием двух других договоров, опосредствующих отношения по отчуждению имущества и весьма близких к купле-продаже: договора поставки и договора запродажи, - под действие которых попадали отношения, связанные с продажей будущих вещей Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Стр. 319. .

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает у приобретателя с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ними имущество (к примеру, государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.

В отношениях по купле-продаже подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК).

По общему правилу право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служат основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, в случае неоплаты покупателем товара в установленный срок или не наступления иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

1.2 Условия договора купли-продажи

Исходя из методологического подхода к структуре и расположению норм в главе 30 ГК РФ, посвященной договору купли-продажи товаров, следует отметить, что вслед за общими помещены положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Нормы, регламентирующие каждое из условий договора, подчиняются определенной системе. Сначала дается определение соответствующего условия договора (например, количество или качество товаров), затем приводятся правила, позволяющие характеризовать данное условие применительно к конкретным договорным отношениям сторон при отсутствии данного условия в тексте договора, далее предусматриваются последствия нарушения сторонами договора обусловленных обязанностей.

В таком порядке в главе 30 ГК РФ последовательно излагаются такие правила, регулирующие следующие основные условия договора купли-продажи:

предмет договора;

обязанность продавца передать товар покупателю;

количество товаров;

срок исполнения договора;

ассортимент;

качество;

комплектность товара и комплект товаров;

тара и упаковка;

приемка и оплата товаров покупателем;

страхование товаров.

В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующие: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т.п.), о порядке и сроке его передачи покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора.

Единственное условие, которое стороны должны во всех случаях обязательно сами определить при купле-продаже, - ее предмет . По Кодексу вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. ГК РФ, ч. 2, ст. 455. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. Значительное число норм Гражданского кодекса посвящено тому, как определяются ассортимент, качество товаров, требования к их таре, упаковке, условия о сроках исполнения договора, цена и порядок расчетов. Отсутствие в конкретном договоре специальных указаний на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным.

Но это не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие требования предъявляются в Кодексе, например, к договорам энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).

1.3 Виды договора купли-продажи

ПО СПОСОБУ ПРОДАЖИ различаются:

розничная купля-продажа, разновидностями которой являются продажа товаров в кредит, методом самообслуживания, с использованием автоматов и продажа по образцам.

купля - продажа на биржах и аукционах.

ПО СПЕЦИФИКЕ ПРЕДМЕТА различаются:

поставка, которая в свою очередь подразделяется на поставку сельскохозяйственной продукции (договор контракции), поставку для государственных нужд поставку энергии и газа, оптовую торговлю. Вместе с тем оптовая торговля является и способом продажи.

отчуждение жилья с условием пожизненного содержания.

купля-продажа валюты.

купля-продажа транспортных средств.

купля-продажа недвижимости.

Чтобы проследить специфику рассмотрим каждый из видов договоров отдельно.

Договор розничной купли-продажи

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товары, предназначенные для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Договор розничной купли-продажи имеет классификационные характеристики, отличающие его от собственно договора купли-продажи: продавцом по договору является юридическое или физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность: предметом договора является продажа товаров в розницу: специфика самого товара заключается в предназначении использования товара для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью; покупателем по смыслу п. 1 ст. 492 ГК могут выступать как граждане потребители, так и юридические лица; если покупателем выступают граждане, к отношениям сторон, не урегулированным ГК, применяется Закон РФ “О защите прав потребителей”, иные правовые акты, принятые в соответствии с этим Законом (п. 3 ст. 492).

Существует мнение, что нормы Закона "О защите прав потребителей" могут применяться к отношениям с участием гражданина-покупателя, поскольку они не противоречат положениям ГК о договоре розничной купли-продажи. Если же имеется противоречие между ГК и Законом, то в этих случаях должен применяться ГК. Левшива Т.Д., Шерстобитов А.Е. Комментарий к Закону о защите прав потребителей. - М., "Кросна-Лекс", 2001

Указанная позиция разделяется и другими авторами, полагающими, что ГК, как акт, занимающий по отношению к любым другим федеральным законам положение “первого среди равных”, должен иметь приоритет перед всеми иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, имеющими специальный характер.

К договору розничной купли-продажи применяются положения о публичном договоре (ст. 420 ГК), т.е. договоре, заключенном коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности, в том числе применение одинаковых для всех покупателей условий договора, недопущение оказывать предпочтение одному лицу (покупателю в данном случае) перед другим при заключении договора или отказывать в заключении договора, хотя имеется возможность предоставить покупателю товар. М. И.Брагинский. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Рук. авт. колл. М.И.Брагинский. - М., 2003, с.44.

Таким образом, специфические характеристики договора розничной купли-продажи (субъекты, предмет, назначение товара, публичный характер договора) отличают его от общего договора купли-продажи, но все же ряд положений о договоре купли-продажи применим и к договору розничной продажи: о количестве, качестве, комплектности товара (ст. 465, 466, 469, 478 -480 ГК), сроке исполнения (ст. 457 ГК), приемке товара (ст. 474 ГК) гарантии качества товара (ст. 476 ГК) и др.

Договор о продаже товаров в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК). В отличие от общих правил заключения договора купли-продажи данный договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями (наименование и количество товара) указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Следовательно, для данной разновидности договора купли-продажи, предусмотрены указанные дополнительные существенные условия.

Договор поставки товаров

По договору поставки поставщик -- продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность -- обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Договор поставки товаров опосредует оптовый оборот товаров и широко применяется в предпринимательской деятельности. Основные квалификационные признаки договора поставки состоят в том, что продавцом по договору всегда выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (предприниматель - коммерческая организация или индивидуальный предприниматель); передаче покупателю подлежат только производимые или закупаемые продавцом товары; целью приобретения товара является использование его в предпринимательской деятельности (для переработки или продажи), т.е. в целях, не связанных с личным, семейным, домашним использованием; срок поставки товара является существенным условием договора наряду с наименованием и количеством товара.

Качество, ассортимент, комплектность, цена товара, тара, упаковка, порядок оплаты регулируются общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 465, 467, 469, 478, 481, 485, 486 ГК).

При рассмотрении дел, связанных с нарушением поставщиком условия договора об ассортименте товаров, покупателем могут быть предъявлены требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 468 Кодекса. В частности, покупатель вправе отказаться как от товаров, не соответствующих условию об ассортименте, так и от всех переданных одновременно товаров. Такой отказ не считается отказом от исполнения обязательства и не влечет расторжения договора. Покупатель в этом случае вправе требовать неустойку за недопоставку всей партии товара.

Если покупатель не отказался от товаров, не соответствующих условию об ассортименте, и поставка товаров данного наименования согласно договору должна осуществляться в следующие периоды поставки, то указанные товары должны засчитываться в счет объемов этих периодов. п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 “О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки”.

Поставка товаров для государственных нужд

Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд (пункт 2 статьи 530). Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законом порядке потребности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

Поставка товаров для государственных нужд рассматривается в качестве разновидности договора поставки.

Основными характерными чертами поставки товаров для государственных нужд являются: основой реализации поставки служит государственный контракт и заключенные в соответствии с ним договоры поставки; стороной по государственному контракту - государственным заказчиком - выступают государственные органы или уполномоченные ими лица (федеральные органы исполнительной власти, федеральные казенные предприятия, государственные учреждения) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2003 ; поставки обеспечиваются за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования; целью поставки признается обеспечение нужд Российской Федерации или субъектов Российской Федерации (нужд оборонной промышленности, поддержание госрезерва, обеспечение экспортных обязательств по поставкам в счет международных договоров и соглашений и др.).

К поставке товаров для государственных нужд субсидиарно применяются правила о договоре поставки, а при отсутствии таких правил - общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Договор контрактации

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю -- лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

К отношениям по договору контрактации не урегулированным правилами настоящего параграфа, применяются правила о договоре поставки (статьи 506--524 ГК), а в соответствующих случаях -- о поставке товаров для государственных нужд (статьи 525--534 ГК).

Государство и граждане, не имеющие статуса предпринимателя, не могут участвовать в договоре контрактации. В случае закупок сельскохозяйственной продукции для государственных нужд интересы государства представляют специальные лица -- государственные заказчики. В этой роли, как правило, выступают органы исполнительной власти федерального уровня и субъектов РФ.

Договор контрактации квалифицируется в качестве разновидности договора поставки. Его характерными признаками являются стороны договора - исполнителем признается производитель сельскохозяйственной продукции (юридическое лицо, выращивающее или производящее сельскохозяйственную продукцию, или гражданин, занимающийся этой предпринимательской деятельностью) и заготовитель - лицо, осуществляющее закупки сельскохозяйственной продукции для переработки или продажи, т.е. не для личного, домашнего, семейного потребления. Целью приобретения продукции является ее переработка или дальнейшая продажа, т.е. предпринимательская деятельность. Предметом договора служат, как правило, будущие вещи (будущий урожай) или продукция, произведенная в условиях сельского производства.

По правилам, (п. 2 ст. 535 ГК) к отношениям сторон, не урегулированным специальными правилами о договоре контрактации, применяются правила о договоре поставки или о договоре поставки для государственных нужд, а при отсутствии таковых - общие положения о договоре купли-продажи.

Договор энергоснабжения

По договору энергоснабжения организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого, оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Договор энергоснабжения рассматривается как вид договора купли-продажи, обладающий существенной спецификой: сторонами по договору является энергоснабжающая организация (продавец) и абонент (потребитель) (юридическое лицо или гражданин), имеющий отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации и другое необходимое оборудование, в том числе обеспечивающее учет потребления электроэнергии. Абонент (потребитель) обязан обеспечить безопасность для окружающих при пользовании энергопринимающих устройств и соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии.

Специфика предмета договора - энергия, которая объективно не может накапливаться в больших объемах, тесным образом связывает стороны, взаимно заинтересованные в бесперебойной подаче и приеме энергии и в технической исправности энергопередающего и энергопринимающего оборудования. Эти обстоятельства делают договор энергоснабжения отличным как от договора поставки, так и договора купли-продажи. С учетом специфики договора (п. 3 ст. 539 ГК) установлено, что к отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК (общими положениями о договоре) Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. ред. О.Н. Садвков. М. 2003. , применяются законы и иные правовые акты (указы Президента, постановления Правительства), а также обязательные правила пользования электроэнергией.

Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи недвижимости отличается от обычного договора купли-продажи рядом специфических черт. Предметом договора служит недвижимое имущество (недвижимость), к которой относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (п. 1 ст. 130 ГК). Предмет договора как существенное условие договора должен быть обозначен таким образом, чтобы можно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких детальных сведений о предмете договора, договор считается незаключенным (ст. 544 ГК). Вторым существенным условием является цена. Отсутствие согласованного в письменной форме условия о цене приводит к тому, что договор считается незаключенным (ст. 555 ГК). К форме договора продажи недвижимости предъявляются жесткие требования. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК), нотариальной формы договора не требуется, но переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (акту сдачи-приемки) или по иному документу о передаче (ст. 556 ГК).

К договору продажи недвижимости субсидиарно применяются общие положения о договоре купли-продажи.

Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащее ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости, поскольку предприятие, как имущественный комплекс, признается недвижимым имуществом (п. 1 ст. 132 ГК). Поэтому к договору продажи предприятия субсидиарно применяются сначала правила о договоре продажи недвижимости, а лишь затем - общие правила о договоре купли-продажи. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. ред. О.Н. Садаков. М., 1999, с. 123.

1.4 Вывод

Итак, мы пришли к выводу, что значимость института договора купли-продажи все время растет и растет, беря свое начало еще с классического римского права. Не зря законодатель так широко поддерживает институт договора купли-продажи. Нужно отметить и большое распространение института договора купли-продажи и в международном праве, в международных обычаях товарооборота. Здесь большое значение имеет Венская конвенция о договорах международной купли-продажи, вступившая в силу с 1 января 1988г. с 1 сентября 1991г. к Венской конвенции присоединился СССР.

Исследуя договор купли-продажи, мы выяснили юридические признаки этого договора. Договор является возмездным, консенсуальным, двусторонним (синаллагматическим). Рассматривая стороны договора купли-продажи, мы выяснили, что и у продавца и у покупателя имеются свои права и обязанности. Причем обязанности покупателя также важны и имеют большое значение. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей предусматривается ответственность, и тем самым защищаются либо права покупателя, либо права продавца. В договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, которые, как мы выяснили, одинаково важны: это обязанность продавца передать покупателю товар, и обязанность покупателя уплатить за товар определенную денежную сумму. Здесь на стороне покупателя во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (синаллагматический характер договора купли-продажи).

В данной работе было рассмотрено общее понятие договора купли-продажи. Общим это понятие является для видов договора купли-продажи. Виды договора купли-продажи имеют каждый свои особенности. Суть этих договоров заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), поэтому договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к этим договорам. Это такие договоры, как договор розничной купли-продажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия. Каждому из этих договоров в главе 30 ГК посвящены ряд статей, но, тем не менее, как уже было сказано выше, открывают главу 30 положения об общем договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи в курсе Обязательственного права всегда стоит на первом месте и это не случайно, т.к. он является основным и базовым договором и занимает очень большую нишу в сфере гражданско-правовых обязательств.

Значимость договора купли-продажи для гражданского оборота проявляется также в том, что ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже, применяется для регулирования отношений по другим договорам. Так, в соответствии с п. 2 ст. 567 ГК правила о купле-продаже применяются к договору мены, если это не противоречит правилам об этом договоре и существу мены.

Договор купли-продажи наиболее соответствует свободной рыночной экономике и поэтому сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась, поменялась система договоров. В новом ГК отказались от системы плановых договоров и предусмотрели единое понятие гражданско-правового договора купли-продажи.

2. Практическое задание

Задача:

По окончании рабочего дня кассир обменного пункта валюты Краснова сдала упакованные мешки с деньгами инкассаторам банка. Материальные ценности сдавались без пересчета. В банке при вскрытии мешков и пересчете денег была обнаружена недостача на сумму около 500 дол. США, однако сопроводительные документы были заполнены верно и совпадали с показаниями компьютера. Объяснить недостачу Краснова не могла, утверждала, что при упаковке денег она сверялась с показаниями компьютера, с рабочего места не уходила. Так как обменный пункт был оборудован камерой, Краснова просила проверить видеопленку с записью ее рабочего дня. Администрация банка провела экспертизу инкассаторского мешка. Получив заключение экспертизы, что внешних повреждений не было, кассира Краснову перевели без ее согласия на другую работу (не связанную с обслуживанием материальных ценностей и нижеоплачиваемую) и предъявили иск в суд о взыскании денежных средств.

В ходе судебного процесса выяснилось, что с Красновой не был заключен договор о полной индивидуальной материальной ответственности.

1. Какие виды материальной ответственности вы знаете?

2. Что понимается под полной материальной ответственностью работника?

3. Какую роль играет договор о полной материальной ответственности работника?

4. Какой орган и как должен решить данный спор?

Для начала определим, что такое договор материальной ответственности. И для чего его заключают.

Договор о материальной ответственности (ДМО) - это соглашение между работником и организацией, в котором во-первых, оговариваются обязанности администрации и работника по обеспечению сохранности имущества предприятия, вверенного работнику, а во-вторых, устанавливается ответственность за необеспечение сохранности вверенного имущества.

ДМО в равной мере необходим, как работодателю, так и работнику. Первому - чтобы быть уверенным за сохранность своего имущества, которое он доверяет работнику, второму - чтобы оградить себя от безосновательных подозрений.

Трудовой кодекс РФ (далее - ТК РФ) определяет материальную ответственность работника как его обязанность возместить работодателю причиненный ему прямой действительный ущерб (ст. 238). При этом неполученные доходы (упущенная выгода) взысканию с работника не подлежат.

ТК РФ установлены следующие условия наступления материальной ответственности работника (отсутствие хотя бы одного из них исключает наступление ответственности):

· наличие прямого действительного ущерба;

· противоправность поведения;

· доказанная вина работника в причинении ущерба;

· наличие причинной связи между противоправным поведением работника (действиями или бездействием) и причиненным ущербом.

Статья 238 ТК РФ раскрывает значение термина «прямой действительный ущерб». Это реальное уменьшение имущества работодателя или ухудшение состояния этого имущества (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если работодатель несет ответственность за сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение или восстановление имущества. Работник несет материальную ответственность как за прямой действительный ущерб, непосредственно причиненный им работодателю, так и за ущерб, возникший у работодателя в результате возмещения им ущерба иным лицам.

Материальная ответственность является самостоятельным видом ответственности, которая наступает независимо от привлечения работника к какому-либо иному виду ответственности за причиненный им ущерб. То есть за одно и то же нарушение одновременно с материальной на работника может быть возложена дисциплинарная, административная или уголовная ответственность (ст. 248 ТК РФ).

В статье 239 ТК РФ перечислены условия, которые исключают материальную ответственность работника в случае причинения им ущерба. К таковым относятся обстоятельства непреодолимой силы, нормальный хозяйственный риск, действия в случае крайней необходимости или вынужденной обороны, а также неисполнение работодателем обязанности по обеспечению надлежащих условий для хранения имущества, вверенного работнику.

Вопросам материальной ответственности посвящена глава 39 ТК РФ. В ней содержатся критерии наступления полной материальной ответственности, правила определения размера причиненного ущерба и порядок его взыскания, условия установления полной материальной ответственности, а также описывает обстоятельства, исключающие материальную ответственность работника.

Большое значение имеет постановление Минтруда России от 31 декабря 2002 г. № 85 «Об утверждении перечней должностей и работ, замещаемых или выполняемых работниками, с которыми работодатель может заключать письменные договоры о полной индивидуальной или коллективной (бригадной) материальной ответственности, а также типовых форм договоров о полной материальной ответственности». Оно определяет круг лиц, на которых может быть возложена полная материальная ответственность. Перечень должностей и работ впечатляет: от кладовщиков и заведующих складом до библиотекарей и фармацевтов. В полной мере исчерпывающий список. При совмещении работником профессий договор вполне может быть заключен, но только при условии, что в указанном перечне предусмотрена основная или совмещенная профессия (должность). Заключение договора материальной ответственности с работником, чья должность не входит в этот перечень и которому ценности непосредственно не вверяются, неправомерно.

Письменные договоры о материальной ответственности могут быть заключены с работниками, непосредственно обслуживающими или использующими денежные, товарные ценности или иное имущество. Некоторые виды работ, указанных в разделе II Перечня (перечень работ) могут выполняться работниками, не занимающими должности, определенные разделом I (перечень должностей). В этом случае действовать необходимо по обстоятельствам, принимая во внимание характер выполняемой работы. Иначе говоря, если в трудовом договоре записано, что в круг обязанностей сотрудника входит работа с наличными деньгами или обеспечение сохранности тех или иных товарно-материальных ценностей, то для заключения с ним договора о полной материальной ответственности есть все основания.

Если договор о полной материальной ответственности заключен с работником, который занимает должность или выполняет работу, отсутствующую в указанном перечне, наличие такого договора не означает, что работник несет полную ответственность. Это правило продиктовано статьей 50 ТК РФ, согласно которой условия трудового договора, ухудшающие положение работников по сравнению с законодательством о труде, являются недействительными.

По общему правилу несовершеннолетние работники (не достигшие возраста 18 лет) не могут быть привлечены к полной материальной ответственности. Но вот статья 243 ТК РФ устанавливает три исключения из этого правила. Несовершеннолетние работники обязаны нести полную материальную ответственность в ситуациях, когда ущерб причинен умышленно (п. 3), в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения (п. 4), в результате совершения преступления или административного проступка (п. 5 и 6). При иных обстоятельствах работники данной возрастной категории могут быть привлечены лишь к ограниченной материальной ответственности.

Следует иметь в виду, что материальная ответственность в полном размере причиненного работодателю ущерба может быть установлена трудовым договором, заключаемым с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.

ВИДЫ МАТЕРИАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Ограниченная (согласно ст. 241 ТК РФ)

Возникает вне зависимости от того, заключен ДМО или нет, в случае нанесения работодателю прямого действительного ущерба. Статья 241 ТК РФ ограничивает такую ответственность пределами среднемесячного заработка работника.

Полная (согласно ст. 242 ТК РФ)

Наступает в строго определенных законом случаях на основании заключенного договора материальной ответственности и предполагает полное возмещение причиненного работодателю ущерба.

Индивидуальная (согласно ст. 243 ТК РФ)

Работник, заключивший с организацией договор об индивидуальной ответственности, несет полную ответственность за сохранность того имущества, которое он лично получил по отчетному документу (даже, если порой к этому имуществу имеют доступ и другие лица).

Коллективная (согласно ст. 245 ТК РФ)

В случае осуществления коллективом (например, бригадой) работ, связанных с хранением и использованием товарно-материальных ценностей, а также, если невозможно разграничить пределы ответственности каждого из работников, может вводиться коллективная (бригадная) материальна ответственность.

Руководителю фирмы нужно быть очень внимательным при приеме сотрудника на должность или работу, которая подразумевает обслуживание товарно-материальных ценностей. Необходимо помнить, что в таких случаях одновременно с трудовым договором оформляется и договор о полной материальной ответственности. Нелишним будет также сделать отметку в трудовом договоре сотрудника о том, что данный работник обязан нести полную материальную ответственность. Целесообразно ознакомить его (само собой, под расписку!) с инструкцией, регламентирующей выполнение им рабочих обязанностей, связанных с использованием или хранением имущества или денежных средств работодателя (например, порядок осуществления кассовых операций или правила отпуска товара со склада).

ДМО оформляется и подписывается сторонами в двух экземплярах, из которых один находится у администрации, второй - у работника. Обязательным условием договора является дата его заключения, так как с этого момента имущество считается переданным работнику и именно он несет ответственность за сохранность доверенных ему ценностей. Отсутствие даты автоматически делает договор недействительным.

И помните, что если договор о полной материальной ответственности не заключен, а ущерб работодателю причинен, работника невозможно привлечь к полной материальной ответственности по данному основанию, рекомендации.

РОЛЬ ДОГОВОРА О ПОЛНОЙ МАТЕРИАЛЬНОЙ ОТВЕТСВЕННОСТИ

Статья 243 ТК РФ содержит закрытый перечень случаев, в которых работник обязан нести полную материальную ответственность, а именно:

· когда в соответствии с ТК РФ или иными федеральными законами на работника возложена материальная ответственность в полном размере за ущерб, причиненный работодателю при исполнении работником трудовых обязанностей;

· если установлен факт недостачи ценностей, вверенных работнику на основании специального письменного договора или полученных им по разовому документу;

· когда доказано умышленное причинение ущерба;

· при причинении ущерба в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения;

· при причинении ущерба в результате преступных действий работника, установленных приговором суда;

· при причинении ущерба в результате административного проступка, если таковой установлен соответствующим государственным органом;

· при разглашении сведений, составляющих охраняемую законом тайну (служебную, коммерческую или иную), а также ситуациях, предусмотренных федеральными законами;

· при причинении ущерба в ситуации, когда работник находился не при исполнении трудовых обязанностей.

Роль договора о полной материальной ответственности, как было уже рассмотрено выше, состоит в обязанности работника возмещать причиненный ущерб в полном размере, о чем гласит статья 242 ТК РФ. Материальная ответственность в полном размере причиненного ущерба может возлагаться на работника лишь в случаях, предусмотренных ТК РФ и федеральными законами (ФЗ).

Так же в этой статье стоит ограничение по возрасту, то есть работники, не достигшие восемнадцати лет, несут полную материальную ответственность лишь за умышленное причинение ущерба, а так же за ущерб, причиненный в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения и за ущерб, причиненный в результате совершения преступления или административного проступка. В случаях, когда все эти проступки будут доказаны.

КАКОЙ ОРГАН И КАК ДОЛЖЕН РЕШИТЬ ДАННЫЙ СПОР?

Все споры между юридическим и физическим лицом разрешаются в судах общей юрисдикции. В нашем случае спор будет решать районный суд города N. Любое подозрение должно быть обосновано и доказано. В задаче не указан результат проверки видеопленки. Предположим, что видеозапись подтвердила виновность Красновой. Краснова умышленно утаила данную сумму. Договор о полной материальной ответственности не был заключен. Учитывая данный факт и руководствуясь ст. 241 ТК РФ суд постановит: Обязать Краснову возместить ущерб в размере оклада в месячный срок. Работодатель оставляет за собой право уволить Краснову по ст. 81 п. 7 совершение виновных действий работником, непосредственно обслуживающим денежные или товарные ценности, если эти действия дают основание для утраты доверия к нему со стороны работодателя. В случае, если ДМО был бы заключен, руководствуясь ст. 248 ТК РФ суд постановит: обязать Краснову возместить работодателю причиненный ущерб полностью или частично (в рассрочку). В случае увольнения Красновой по письменному обязательству и на основании решения суда.

Касаемо перевода Красновой. На нижеоплачиваемую работу не связанную с обслуживанием материальных ценностей, работодатель мог перевести Краснову только с согласия работника, о чем гласит статья 72 ТК РФ. Таким образом, действия работодателя были не законны, что привело к существенным изменениям трудового договора. Работодатель мог отстранить Краснову от работы до решения суда. В случае если бы суд оправдал Краснову, работодатель бы оплатил все дни, как вынужденные прогулы.

В любом случае, мы не можем обвинять сотрудника, пока его вина не доказана.

Подобные документы

    Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.

    курсовая работа , добавлен 28.05.2005

    Понятие и признаки договора купли-продажи. Правовое регулирование договоров купли-продажи в зарубежных странах. Субъекты договора купли-продажи. Существенные условия договора. Договор розничной купли-продажи, поставки, продажи недвижимости.

    дипломная работа , добавлен 04.10.2006

    Общие положения о купле-продаже. Договор купли-продажи как основной вид гражданско-правовых обязательств. Содержание договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи. Условия договора и обязанности продавца и покупателя.

    курсовая работа , добавлен 10.11.2010

    Понятие, классификация, существенные условия договора купли-продажи. Права и обязанности продавца и покупателя. Отличие договора контрактации от договора поставки. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

    курсовая работа , добавлен 06.01.2015

    Понятие договора купли-продажи по российскому законодательству. Стороны и порядок заключения договора купли-продажи. Основные гражданско-правовые обязательства, применяемые в имущественном обороте. Существенные и дополнительные условия договора.

    курсовая работа , добавлен 13.10.2012

    Договор купли-продажи как один из наиболее распространенных видов договора в хозяйственном обороте. Сущность и основные виды договоров купли-продажи. Порядок установления качества и цены товара. Основные требования к форме договора купли-продажи.

    контрольная работа , добавлен 20.03.2010

    Понятие и сущность, значение и виды договора купли-продажи, его особенности и основные условия заключения. Стороны, форма договора и обязанности сторон. Особенности правового регулирования розничной купли-продажи, продажи недвижимости и предприятия.

    курсовая работа , добавлен 23.11.2010

    Понятие, элементы договора купли-продажи. Классификация договоров купли-продажи. Характеристика некоторых видов договоров купли-продажи. Особенности договоров розничной купли-продажи, поставки товаров для государственных нужд, купли-продажи предприятий.

    дипломная работа , добавлен 01.12.2014

    Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.

    дипломная работа , добавлен 10.03.2011

    Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок. Понятие, признаки и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений. Основные участники договора купли-продажи жилья, их права и обязанности. Условия действительности данного договора.

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.3.1. Правоустанавливающие документы

2.3.2. Сведения об обременениях квартиры

2.3.3. Условия об освобождении квартиры

2.3.4. Порядок расчетов по договору

4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

1. Понятие существенных условий договора

Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются:

— условия о предмете договора,

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать:

— сведения о каждой стороне договора,

— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,

— а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц:

паспортные данные,

— адрес регистрации,

Дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо , указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупател ь, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица ) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин , то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности , то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— Предмет договора,

— Цена договора,

— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры , то:

В договоре должны быть обязательно указаны:

— наименование жилого помещения — квартира,

— количество комнат,

— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,

— общая и жилая площади.

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент.

Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст . 677 ГК РФ).

в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст . 33 ЖК РФ);

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п . 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п . 1 ст. 700 ГК РФ).

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

2.3.5. Порядок расчетов по договору

Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.

2.3.1. Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),

— вид права владения продавца,

— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч .1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости

Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п . 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают:

— безотзывными (ст . 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

— отзывными (ст . 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки

Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет ) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения ), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п . 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!

Бойцова Е. А.

Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы

«Центр правовых экспертиз»

Договор купли-продажи – это двустороннее соглашение, заключенное между сторонами, именуемыми «продавец» и «покупатель». Стороной может выступать дееспособный гражданин, достигший совершеннолетнего возраста (18 лет).

Продавец обязуется передать покупателю определенный товар, а покупатель, в свою очередь, обязуется этот товар принять и платить.

В данном случае товаром может быть любая вещь, для которой характерны признаки оборотоспособности, то есть эта вещь должна иметь возможность переходить от одного лица другому.

Какие виды договора купли-продажи существуют, какие условия являются обязательными (существенными) для него, какого его содержание и какие элементы он должен включать?

Предмет договора

Товар будет являться предметом договора купли-продажи. В качестве товара может выступать:

  • Материальный предмет;
  • Ценные бумаги;
  • Имущественные права.

Помимо товара, покупатель может передать продавцу и сопутствующую документацию (паспорт, инструкция по эксплуатации, сертификаты качества и пр.), причем это должно быть оговорено в условиях договора. Договор купли-продажи может быт заключен, как на товар, имеющийся в наличии у продавца, так и на товар, который только планируется произвести или приобрести у другого лица.

Одним из элементов договора купли-продажи может являться срок исполнения обязательств продавцом, он может быть указан в тексте. Если же текстом не оговариваются конкретные сроки, то обязательства продавцом должны быть исполнены в разумные сроки после возникновения этих обязательств.

Считается, что продавец исполнил свои обязательства в момент, когда товар передан покупателю или его представителю по месту нахождения товара или доставлен по месту нахождения покупателя. Эти элементы оговариваются в содержании договора.

Как только товар передан покупателю, продавец больше не несет ответственность за его сохранность, так как считается, что он свои выполнил.

Существенные условия договора

Любой договор включает, так называемые, существенные условия – то есть элементы, без которых он потеряет свой смысл и юридическую силу.

Условия, называемые существенными, в обязательном порядке включаются в каждый договор купли-продажи. Только при достижении соглашения по всем существенным условиям договор считается заключенным.

Наряду с существенными условиями, есть и несущественные (случайные), которые оговариваются сторонами отдельно и могут быть включены в текст по взаимному согласию.

К существенным условиям договора купли-продажи относится достигнутое соглашение о предмете договора, в данном случае должно быть согласовано наименование товара и его количество .


То есть, если сторонами будет достигнуто соглашение по предмету договора купли-продажи, указано его наименование и количество, то этого будет достаточно для того, чтобы он считался заключенным. Если же из текста не будет ясны эти два элемента, касающиеся предмета договора, то он считается не заключенным.

К несущественным условиям можно отнести:

  • Цену;
  • Срок передачи товара;
  • Срок оплаты товара;
  • Ассортимент;
  • Качество и пр.

Эти элементы включаются в текст на усмотрение сторон: покупателя и продавца. Их отсутствие не будет являться препятствием для заключения договора купли-продажи.

Наименование предмета договора купли-продажи должно быть так выражено, чтобы иметь возможность идентифицировать этот предмет из множества других, то есть наименование должно содержать характеристики, присущие именно для данного предмета. Наименование должно так характеризовать предмет договора, чтобы не спутать его с другими, схожими по характеристикам.

Количество предмета может быть выражено как в определенных единицах измерения (штуки, тонны, килограммы, литры, метры и т.д.), так и в денежном выражении.

Виды

Можно выделить несколько разновидностей договора купли-продажи:

  • Розничная купля-продажа;
  • Поставка товаров (см. → | );
  • Продажа недвижимости (см. → | );
  • Продажа транспортных средств (см. → | | | | );
  • Продажа предприятия;
  • Поставка товаров для государственных нужды и пр.

Договор может быть заключен как в устной форме, так и в письменной, а также в нотариальной. Государственной регистрации договора купли-продажи подвергаются в случае, если это предусмотрено законодательством РФ.

Прекращение договора

Договор может быть расторгнут:

  • по взаимному соглашению сторон,
  • по инициативе одной из сторон,
  • при существенном нарушении условий договора одной из сторон,
  • при наступлении условий, указанных в договоре и пр.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке

Сторонами являются продавец и покупатель, которые могут расторгнуть заключенный договора при наступлении определенных условий.

Расторжение по инициативе продавца Расторжение по инициативе покупателя
  • Если покупатель не выполняется обязательства принять товар;
  • Если покупатель отказывается оплачивать полученный товар;
  • Если покупатель отказывается страховать товар, в случае если это предусмотрено текстом договора;
  • Если покупатель не предоставляет отгрузочную разнарядку в установленный срок;
  • Если покупатель не выбрал необходимое количество товара в установленный срок.
  • Если продавец отказывается передавать товар;
  • Если продавец не передает сопроводительную документацию, а также сопутствующие принадлежности;
  • Если продавец нарушает оговоренные условия по ассортименту;
  • Если переданный товар имеет ненадлежащее качество;
  • Если товар некомплектный;
  • Если продавец отказывается страховать товар, в случае если это предусмотрено договором купли-продажи;
  • Если товар не поставлен в оговоренные сроки.

Очень часто производятся сделки по купле-продаже различного имущества. Продавать можно недвижимость, транспорт, оборудование, материалы, любой товар и даже животных. Все эти сделки сопровождаются оформлением договора купли-продажи. Что это за договор, каковы его существенные условия и особенности расторжения и прекращения действия рассмотрим в этой статье.

Понятие договора купли-продажи

Под договором купли-продажи нужно подразумевать соглашение, согласно которому, продавец (первая сторона) обязуется передать ценность (товар) второй стороне (покупателю), в то время как покупатель имеет обязательства взять этот товар и оплатить наперед оговоренную стоимость (цену). Покупателем может быть исключительно субъект, приобретающий товар не в коммерческих целях.

Для продажи некоторых видов товаров (легковые автомобили, алкоголь, топливо, оружие) продавец обязан иметь лицензии или разрешения от налоговых органов и органов внутренних дел. Согласно нормам публичного права, продавец не может не продать (отказаться от продажи) товар, который есть у него в наличии. Собственно этот товар и является предметом договора.

Заключается данный документ без составления и формирования отдельного документа.

Сам договор купли-продажи прикрепляется и подтверждается выдачей кассового ордера, чека, квитанции или других документов. Договорное соглашение считается состоявшимся с момента получения покупателем чека на торговой точке. Также в договоре могут дополнительно быть указаны условия и сроки доставки.

Так, при несоблюдении этих сроков, договор может стать несостоявшимся, что влечет за собой право покупателя отказаться от сделки.

Если условия доставки указаны в договоре, то сам договор считается действительным с момента отгрузки.

Существенные условия договора купли-продажи

Важнейшими элементами договора и его главными условием является предмет договора и его цена. Эти условия именуются существенными.

Предмет договора — первое существенное условие. Предмет — это тот товар, который подлежит передаче от покупателя продавцу. Необходимо подробнейшим образом охарактеризовать товар, описание должно быть построено таким образом, чтобы из него можно было идентифицировать продаваемый товар единственным образом.

Цена на предмет сделки — это второе существенное условие договора купли-продажи. Согласно Налогового кодекса, цену устанавливает продавец, но при этом стоимость некоторых групп товаров — это прерогатива государственных органов власти. Так, они оставляют право за собой на повышение или понижение цен на такие категории товаров, которые попадают под государственный надзор.

При формировании и подписании договора купли-продажи стороны получают права и обязанности.

Покупатель начинает владеть следующими правами после покупки товара:

  • замена некачественного товара;
  • уменьшение стоимости товара при выявлении брака в товаре;
  • право потребовать у продавца устранить некоторые дефекты в товаре или брак;
  • требовать от продавца возмещения расходов в случаи, если покупатель сам устранил брак.

Все права и обязанности сторон являются важной частью договора и прописываются в нем.

Прекращение договора купли-продажи

Поскольку договор носит публичный характер, расторжение и прекращение действия договора купли-продажи возможно при неисполнении одной из сторон оговоренных условий.

Так, в большей части прекращение происходит по вине продавцов, поскольку согласно негласному закону «О защите прав потребителей» — «покупатель всегда прав!». За несвоевременное выполнение одной из сторон своих обязательств, провинившаяся сторона должна уплатить другой пеню, размер которой в среднем составляет 1% от суммы стоимости товара и прописывается в условиях договора купли-продажи.

Полезная информация

Существенные условия договора купли-продажи

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием является только предмет договора. Если в договоре купли-продажи ясно указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается заключенным (п.3 ст.455 ГК РФ). Документ может содержать ссылку на образец предмета договора, стандартное качество или среднее качество.

Дополнительные условия договора купли-продажи

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора. Они не требуют согласования сторон.

Дополнительными условиями в договоре купли-продажи являются:

  • Ассортимент товара. Если по договору купли-продажи передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ассортимент), продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст.467 ГК РФ). Если ассортимент в договоре купли-продажи не определен и в договоре не установлен порядок его определения, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (п.2 ст.467 ГК РФ).
  • Срок договора купли-продажи. Стороны могут определить срок договора датой, периодом времени, указанием на событие (например- оплата), либо моментом востребования. Если срок исполнения продавцом обязанностей по передаче товара не указан в договоре купли-продажи, то обязанность должна быть исполнена в разумный срок ().
  • Документы и принадлежности товара. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п.2 ст.456 ГК РФ).
  • Комплектность товара. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности (п.1 ст.478 ГК РФ). Если в договоре не указана комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями ().
  • Качество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1 ст.469 ГК РФ). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст.469 ГК РФ).
  • Гарантия качества товара. Если договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст.469 ГК РФ , в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока) (). Если договором купли-продажи не предусмотрено представление продавцом гарантии качества на товар, то передаваемый продавцом товар в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются ().
  • Срок годности товара. Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п.2 ст.472 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара. Или в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте, и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом (п.1 ст.458 ГК РФ).
  • Тара и упаковка. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки (п.1 ст.481 ГК РФ). Если договором купли-продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом. При отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования (п.2 ст.481 ГК РФ). Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям (п.3 ст.481 ГК РФ).
  • Страхование товара. Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар ().
  • Цена договора купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар по цене договора купли-продажи непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.486 ГК РФ). Оплата товара может быть произведена предварительно (ст.487 ГК РФ), с помощью кредита (ст.488 ГК РФ), в рассрочку (ст.489 ГК РФ).
  • Переход права собственности. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара (п.1 ст.491 ГК РФ).
  • Риск случайной гибели. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (п.1 ст.459 ГК РФ). Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота (п.2 ст.459 ГК РФ).

Случайные условия договора купли-продажи

Случайные условия договора - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, то есть вводят такие условия, которых в законе не предусмотрено, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора.

Таким образом, договор купли-продажи может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон, которые не противоречат действующему законодательству. Например, случайным условием договора купли-продажи является наличие перевозчика. В договоре может быть предусмотрено, что расходы по перевозке товара может нести продавец или покупатель.