Перечислить существенные условия договора аренды. Существенные условия договора аренды - правовое регулирование аренды

Обзор судебной практики "Существенные условия договора аренды: практическое значение"

Автор

А.В. Белобородова - кандидат юрид. наук, главный юрисконсульт консалтинговой компании ЮК"ГенЮст"

"Арбитражное правосудие в России", 2007, N 6

Обзор судебной практики "Существенные условия договора аренды:
практическое значение"

Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.

Тем не менее, устные контракты имеют ограниченную ценность, поскольку существование контракта - и особенно его условий - трудно доказать в суде. С течением времени воспоминания становятся неточными или свидетели больше не доступны. Договор аренды - это договор между резидентом и землевладельцем, который определяет срок и условия аренды. В Альберте Закон о жилых домах является законодательством, регулирующим процедуру аренды. Этот закон определяет гарантийный депозит для вашего дома и регулирует споры между вами и вашим землевладельцем.

Другими ключевыми законодательными актами, которые влияют на соглашение об аренде, являются Закон о правах человека Альберты, Строительный кодекс Альберты и Закон о личной информации. Подписание арендного договора имеет решающее значение для того, чтобы жильцы могли жить мирно. Договор аренды не только определяет обязанности землевладельца и арендатора, но также защищает арендатора от обязательств в случае повреждения имущества.

Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а следовательно, порождающим права и обязанности у сторон . Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.

Вот несколько вещей, которые должен сделать каждый арендатор перед подписанием аренды. Важно не спешить с выбором вашей квартиры или дома. Поиск правильного местоположения может занять больше времени, но это лучше, чем разрешение на первый дом, который соответствует вашему бюджету. Рассмотрим первый визит в любое место в качестве инспекции. Опросите арендодателя профессионально. Проверьте окрестности и место. Попробуйте проверить все доступные списки. Убедитесь, что сантехника и другие приборы находятся в рабочем состоянии, прежде чем вы решитесь на это.

Статья 432 ГК РФ определяет существенные условия договора:

Условия о предмете договора;

Условия, которые названы в законе (иных правовых актах);

Условия, существенные и необходимые для договоров данного вида;

Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.

Большинство арендаторов упускают из виду этот документ, но чтение мелкого шрифта имеет важное значение. Внимательно прочитайте договор аренды и просмотрите его до подписания договора аренды. Некоторые землевладельцы могут ввести в аренду незаконные условия или ненужные ограничения. Опытный юрист гарантирует, что ваше соглашение об аренде справедливо и соответствует всем нормам, установленным Законом о жилых домах.

Предложение о разрешении позволяет арендатору изменять некоторые части соглашения по мере необходимости, не затрагивая весь контракт. Если в соглашении есть какое-либо условие, которое вы считаете нежелательным, обсудите его со своим домовладельцем. Не принимайте словесные гарантии, такие как «мы никогда не применяем это правило» для условий. В случае, если соглашение не соответствует определенным деталям, таким как плата за обслуживание и страхование арендатора, попросите арендодателя включить их в аренду.

Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.

В договоре аренды следует указать данные, позволяющие определенно и точно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор аренды - незаключенным. При рассмотрении конкретного дела ФАС Дальневосточного округа сделал вывод о том, что в договоре аренды автокрана не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно гражданскому законодательству влечет признание договора незаключенным .

Помимо аренды, уточните другие расходы, такие как коммунальные и энергетические счета, с вашим арендодателем. Удостоверьтесь, что эти обязанности четко указаны в соглашении. Другие расходы включают расходы на ремонт, плату за обслуживание здания и льготный период для отсроченных платежей за аренду, которые вам необходимо прояснить с арендодателем до подписания аренды.

Условия продления варьируются для разных договоров аренды. Запишите дату истечения срока аренды и обсудите с вашим арендатором время досрочно. Если ваше соглашение о найме имеет оговорку о продлении, проверьте изменение арендной платы и другие условия до подписания соглашения.

При рассмотрении другого дела апелляционный суд признал договор аренды незаключенным, указав на то, что он не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, т.е. объект аренды. Однако ФАС Московского округа отменил постановление апелляционной инстанции, указав на то, что имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды. В связи с этим у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным .

Чтобы иметь долгосрочное соглашение об аренде, ваш адвокат может обсудить условия контракта от вашего имени, а также убедиться, что ваши права на аренду не нарушены. Аренда - это договор, содержащий обещания между вами и арендодателем. Существует два типа: письменная аренда и устное или устное соглашение. Оба они признаются судами и могут быть юридически обязательными. Важное значение имеет понимание того, что вы соглашаетесь при подписании договора аренды, или того, что вы соглашаетесь устно с арендодателем.

Наиболее распространенная письменная аренда - это стандартизованная аренда. Стандартизованная письменная аренда может содержать определенные статьи, которые считаются незаконными в Чикаго и, следовательно, не могут применяться судом. Кроме того, устное обещание, сделанное арендодателем до подписания договора аренды, не может быть обязательным, если оно не добавлено к письменной аренде.

Рассмотрим еще один случай. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, однако суд сделал вывод о том, что данный договор является незаключенным.

Согласно договору в аренду передается нежилое помещение, расположенное по конкретному адресу. В договоре указаны этаж, площадь, целевое назначение. Иных признаков передаваемого объекта, кроме " 12 кв. м на 21-м этаже", в договоре не указано, конкретизации помещения в виде указания номера помещения или иных признаков, позволяющих индивидуализировать " 12 кв. м на 21-м этаже", договор не содержит. В нем также есть указание на то, что передаваемые в аренду помещения отмечены на плане арендуемых помещений, который является неотъемлемой частью договора в форме приложения 1. Однако такое приложение к договору сторонами не представлено.

Потратьте время на ознакомление с арендой и будьте готовы спросить у своих домовладельцев вопросы. Сравните условия, предоставленные вам вашим домовладельцем с Чикагским резидентом домовладельца и постановлением арендатора. Хозяин должен предоставить вам это резюме при вводе или продлении договора аренды. В то время как арендаторы могут оказаться не в лучшем положении для переговоров по условиям договора аренды, читая сводку Постановления, которое должен предоставить ваш домовладелец, вы будете предупреждать вас о правах, которые вы, возможно, даже не знаете.

Суд затребовал в БТИ поэтажный план 21-го этажа здания по указанному адресу. Наличие самостоятельного помещения общей площадью 12 кв. м на 21-м этаже судом не установлено. Из акта приема-передачи помещения, в котором передаваемое имущество определено так же, как и в договоре, невозможно определить, какое конкретно помещение было передано по договору.

У вас может не возникнуть никаких проблем с вашим домовладельцем, но если вы это сделаете, тем более образованным вы будете знать свои права и то, что содержится в вашем лизинге, тем лучше вы будете с ними справляться. Читайте дальше для получения более подробной информации.

Устные договоры аренды Устные договоры являются законными. Нет закона, требующего письменной аренды. Единственным исключением из этого правила является соглашение об аренде квартиры на срок более одного года. Аренда в течение года должна быть в письменной форме. Если вы и ваш арендодатель решили принять устное соглашение на срок менее одного года, это может быть сделано в течение любого периода времени. В Чикаго, это иногда от недели к аренде, но чаще всего с месяц-месяц аренды. В месяц-месяц вы соглашаетесь платить арендную плату каждый месяц до установленной даты или до нее.

При таких обстоятельствах суд правомерно указал на то, что в представленных в дело документах отсутствует условие об определенности объекта аренды, который подлежит передаче. Также суд сделал обоснованный вывод о том, что к спорному договору не могут быть применены последствия недействительности, так как он является незаключенным .

Ваша аренда продолжается автоматически каждый месяц, пока вы или ваш домовладелец не прекратите ее. Уведомление требуется для прекращения аренды или изменения условий. Если вы, как участник устной аренды, хотите прекратить аренду, вы должны дать письменное уведомление арендодателю. Аналогичным образом, если ваш арендодатель хочет прекратить вашу аренду, он должен уведомить вас в письменной форме. Требуемая продолжительность уведомления составляет не менее 30 дней для аренды в месяц. Суды очень строги в обеспечении продолжительности времени, предусмотренного уведомлением.

В другом деле суд признал незаключенным договор субаренды земельного участка по следующим основаниям: договор аренды (на основе которого арендатор пытался сдать в субаренду участок) не содержит существенных условий о границах и размере земельного участка, в связи с чем не представляется возможным выделить его из общего состава земель, переданных по договору аренды. При отсутствии в договоре данных о земельном участке условие об объекте, подлежащем передаче ответчику, считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным .

Судья обнаружит, что уведомление за двадцать девять дней недостаточно, и любой случай выселения, основанный на недостаточном уведомлении, будет уволен. Аналогичным образом, если арендатор не предоставит достаточного уведомления до освобождения квартиры, арендатор может нести ответственность за дополнительную аренду.

Если арендодатель хочет изменить какие-либо согласованные условия или условия устного соглашения, закон также требует, чтобы арендатор давал письменное уведомление тридцать дней до того, как могут произойти какие-либо изменения. Общие изменения включают увеличение арендной платы, использование складских площадей или перемещение даты аренды.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить объект аренды, договор считается именно не заключенным, т.е. его нельзя признать недействительным и применить к нему последствия признания сделки недействительной.

Как следует из одного судебного решения, истец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде обязания ответчика возвратить земельный участок. При рассмотрении обстоятельств дела судом сделан вывод о несогласовании сторонами существенного условия договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ оспариваемый договор правомерно признан незаключенным.

Уведомление должно быть отправлено в надлежащее время. Уведомление о прекращении или изменении устной аренды должно быть подано в надлежащее время, чтобы уведомление было юридически эффективным. Например, в месячном соглашении, если арендная плата должна быть подана в первый день месяца, а арендодатель хочет прекратить аренду или увеличить арендную плату в конце этого месяца, арендодатель должен подать уведомление по или до последнего дня предыдущего месяца в течение 30 дней.

Арендатор должен уведомить Арендодателя до завершения. Закон также требует, чтобы вы дали арендодателю хотя бы тридцатидневное уведомление, если вы хотите прекратить ежемесячную аренду. Неспособность с вашей стороны предоставить надлежащее уведомление может позволить арендодателю вычесть арендную плату за один месяц из вашего залогового депозита или позволить вашему арендодателю подать в суд на вас за дополнительную арендную плату за один месяц. Если вы являетесь арендатором по неделям или месяцам месяца, сохраните копии всех уведомлений, которые вы отправляете арендодателю, и записи о датах, которые вы подавали в уведомлениях.

При таких обстоятельствах судом принято правильное решение об отказе в иске, так как недействительным может быть признан только заключенный договор и ГК РФ не предусмотрено применение реституции как последствия незаключения договора аренды .

При заключении договора сторонам следует уделить серьезное внимание определению и индивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать. Например, при аренде нежилого помещения обязательно указываются:

Присылайте их по заверенной почте, если это возможно. Отказ от незаконности! Ни одна из сторон не обязана указывать причину прекращения аренды в месяц. Тем не менее, вы всегда должны анализировать возможную мотивацию арендодателя, желая, чтобы вы ушли или увеличили арендную плату. Указ о жильцах жилого дома и жильцов Чикаго, а также закон штата Иллинойс запрещают против вас жалобы на подачу жалобы в городские чиновники о состоянии вашей квартиры, обращении за помощью к общинной организации в отношении нарушения правил здания или превышения других юридических прав или средств правовой защиты.

Адрес местонахождения здания;

Литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на него;

Этаж, на котором находится нежилое помещение;

Площадь нежилого помещения;

Номер помещения и комнаты.

Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован .

В главе 10 содержится информация о возмещении арендодателя. Арендаторы должны внимательно читать письменные документы. Письменная аренда - это договор между арендатором и арендодателем. Его цель - выразить намерения сторон соглашения. Опытные арендаторы слишком хорошо знают, что у арендаторов мало, если таковые имеются, способности торговаться с арендодателями. Вы должны всегда внимательно прочитать всю лизинг перед подписанием, потому что содержащиеся в нем статьи могут быть юридически обязательными.

Закон делает некоторые положения о лизинге аренды невыполнимыми, независимо от того, подписываете ли вы договор аренды или нет, но наилучшей гарантией является ознакомление с контрактом и знание того, что вы подписываете. Чикагский Жилой Арендодатель и Указатель Арендатора перечисляют некоторые из этих невыполнимых статей, и последующее обсуждение их следует.

Следует иметь в виду то, что несоблюдение формальных условий при определении объекта аренды не всегда будет являться безусловным основанием для признания договора аренды незаключенным, что представляется правильным, поскольку позволяет избежать недобросовестности сторон по договору. Например, при рассмотрении конкретного дела суд указал, что решение о признании договора аренды незаключенным вынесено без достаточных оснований, так как не принято во внимание то обстоятельство, что при заключении договора стороны определили порядок пользования нежилыми помещениями общей площадью 7693 кв. м, расположенными в здании арендодателя. В договоре и приложении 1 к нему содержатся данные, которые позволили сторонам в течение 7 лет исполнять договор в соответствии с его условиями и уточнением предмета аренды. При таких условиях у суда не было оснований для признания договора незаключенным .

Письменная аренда может быть изменена Когда арендодатель представляет аренду, предложение делается. Каждый пункт договора аренды может обсуждаться и изменяться. Вы не должны стесняться спрашивать о положениях или статьях, которые вы не совсем понимаете. Если есть неприемлемое положение, попытайтесь перехватить его или изменить его арендодатель. Просто помните, что если вы признаете незаконную оговорку в своем лизинге, это невозможно, даже если вы принимаете договор аренды и подписываете его.

Обещания не в письменном договоре не могут быть связаны. Если арендодатель дает устное обещание отремонтировать или предоставить другие услуги или уменьшить арендную плату в обмен на вашу работу над зданием или оплату коммунальных услуг здания, убедитесь, что эти обещания написаны в письменной форме. Вы можете либо написать их непосредственно в аренду, либо на прилагаемом листе бумаги, называемом либо всадником, либо добавлением. Как только вы подписываете договор аренды, сделка завершена. Суды не могут признать обещание арендодателя, сделанное до подписания письменного соглашения.

Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора .

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору аренды транспортных средств и проката (ст. 627, 632 ГК РФ).

Нормы, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего .

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к нему применяются правила п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ.

Согласно одному из дел арендодатель предъявил арендатору иск о выселении из нежилого помещения в связи с прекращением действия договора аренды. Договор аренды, заключенный сторонами на неопределенный срок, прекратил действие в соответствии с письмом арендодателя, согласно которому истец отказался от договора и предложил ответчику по истечении трехмесячного срока освободить помещение. Арендатор посчитал, что расторжение договора не имело места, так как после получения письма арендодателя о намерении расторгнуть договор стороны подписали дополнительное соглашение к договору, установившее новые ставки арендной платы на следующий год. По мнению арендатора, дополнительное соглашение фактически являлось офертой к пролонгации договора аренды. Суд удовлетворил иск, указав на то, что подписание дополнительного соглашения, в котором установлены новые ставки арендной платы, не может рассматриваться как намерение к пролонгации договора. Указанное соглашение определяло размер платежей на период до прекращения договора, поскольку период заканчивался в следующем году .

В другом деле арендодатель требовал возвратить арендуемое имущество путем выселения ответчика из занимаемых помещений со ссылкой на ст. 610 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды, заключенно го на неопределенный срок. Согласно договору сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за два месяца. Однако истец не представил доказательств соблюдения данного условия, а именно - предупреждения ответчика о расторжении договора аренды, в связи с чем договор не может считаться прекращенным, следовательно, оснований для выселения арендатора не имеется .

Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Рассмотрим следующий случай. Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований .

Интересным представляется дело, по которому судом вынесено решение о признании незаключенным договора аренды с последующим выкупом, так как отсутствует условие о размере арендной платы. Обстоятельства таковы: согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование с последующим выкупом здание под музыкальную школу. Договором определена выкупная цена - 35 659 тыс. руб.

В соответствии с договором арендодатель обязуется передать имущество арендатору в собственность после уплаты всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС (согласно приложению 2). Это приложение содержит расчеты цены выкупа и размера ежегодных платежей в счет выкупа, за пользование имуществом и НДС.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована. В связи с тем, что арендатор не уплачивал арендные платежи, истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Суд сделал следующие выводы: в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор не содержит указания о размере арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование имуществом арендодателя, а приложение 2, на которое ссылается истец, содержащее годовые суммы арендной платы и выкупной цены, со стороны ответчика не подписано, что сторонами не оспаривается. Следовательно, между арендодателем и арендатором не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным. Ссылка истца на действия ответчика по признанию долга по арендной плате и волю сторон на заключение договора не принимаются во внимание, так как ГК РФ установлена определенная форма договора аренды здания (единый письменный документ с обязательным согласованием размера арендной платы) . Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным .

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия .

Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма N 66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма платы.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии изложенного в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с договором арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Такая формулировка не может рассматриваться как условие об арендной плате, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции признал спорный договор незаключенным .

Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.

Так, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор иск не признал, предъявив встречный иск о взыскании с арендодателя излишне внесенной арендной платы. Суд, вынося решение в пользу арендатора, указал на то, что арендодатель в нарушение требований закона и условий договора дважды в течение года в одностороннем порядке увеличивал размер арендной платы. Кроме того, соглашения об изменении размера арендной платы, установленного в договоре аренды, не были зарегистрированы, а потому в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ являются незаключенными .

Согласно материалам другого дела арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений. Арендатор предъявил встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий его недействительности.

Согласно заключенному договору размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов), по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Поскольку договором аренды арендодателю не предоставлено право одностороннего изменения размера арендной платы, то при наличии основания для такого изменения необходимо соглашение сторон. Из материалов дела не усматривается, что сторонами в установленной ст. 452 ГК РФ форме было достигнуто соглашение о внесении в договор изменений относительно нового размера арендной платы .

При изменении размера арендной платы следует учитывать положения ст. 453 ГК РФ: в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Так, при рассмотрении кассационной жалобы суд указал следующее: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. К существенным, в силу закона, не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ называет условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечает один из юристов: «Предметом договора всегда предоставляется право на чужое действие…».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества; по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Первый объект - соответствующие действия обязанных лиц. Второй объект - имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

Ко второй группе существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК, относятся условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора, для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате. Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. договор лизинга должен содержать следующие существенные условия: точное описание предмета, объем передаваемых прав собственности, указание срока действия договора, наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга, перечень дополнительных услуг и т. д., если иное не предусмотрено договором.

Четвертую же группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражная практика относит далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике, нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия (например, о размере неустойки) и только при возникновении спора в связи с применением ответственности, одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что, ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Как отмечалось уже выше, срок владения и пользования арендатором наемным имуществом всегда признаётся существенным условием договора аренды.

ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на какой-то срок. Однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества и тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, не имеет значения, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре или нет - по истечении установленного законом предельного срока, договор аренды будет считаться прекращенным.

И в этом случае, встает вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. По данному вопросу нам дает разъяснения ВАС РФ. В соответствии с Основами законодательства об аренде, по истечении срока договора арендодатель имеет преимущественное перед другими право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по нему.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке. Поэтому арбитражные суды должны принимать к производству дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное перед другими лицами право возобновления договора. Если судом установлено, что арендодатель уже заключил новый договор аренды с другим лицом (лицами), последнее привлекается к делу в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. См.: Вестник ВАС РФ. 1993, № 11, С. 104

Следует также упомянуть о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок и о порядке заключения, предусмотренном ст. 621 ГК РФ. Такое право может возникнуть лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может в дальнейшем потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.