Порядок взыскания неустойки с застройщика. Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже

Если застройщик задержал передачу квартиры, то дольщик имеет право на неустойку. Но практически никакой застройщик не выплачивает неустойку добровольно. Что делать?

Разумеется, нужно подавать иск в суд! При этом у дольщика есть два варианта:

  • взыскание неустойки и штрафа через суд общей юрисдикции
  • уступка права хозяйственному обществу для взыскания через арбитраж

Несмотря на многочисленные различия, для дольщика все они сводятся к большей выгоде взыскания неустойки с застройщика через арбитраж.

Если Вы хотите получить от застройщика максимум возможного, то потребуется уступить право на неустойку и штраф организации. При этом изменится подведомственность спора и иск будет рассматриваться арбитражным судом. Взамен уступленного права Вы получите денежные средства в размере 70 % от фактически взысканного.

На организацию ляжет бремя оплаты повышенной гос.пошлины, судебных расходов на представителя, налогов , усложнится процесс доказывания. Если уступка права происходит до передачи квартиры, такое соглашение потребует государственной регистрации.

Уступка права организации является единственным вариантом взыскания полной суммы, поскольку как получение дольщиком статуса предпринимателя, так и отчуждение квартиры организации приведет к утрате права на повышенный размер неустойки, штраф и моральный вред.

Несмотря на перечисленные сложности, Вы получите намного больше!

Если Вы обратитесь к нам, то Ваша проблема будет решена наиболее эффективно. Мы подготовим для Вас все необходимые документы и полностью выполним всю работу по получению денег с застройщика. Заключив соглашение с нами, Вы получите полный комплекс услуг по сопровождению взыскания неустойки с застройщика в арбитраже.

Один из самых обсуждаемых вопросов на форумах дольщиков – насколько тот или иной суд или судья снижает размер взыскиваемой в пользу дольщика неустойки. Суды общей юрисдикции действительно часто применяют норму ст. 333 ГК РФ, предусматривающую возможность такого снижения. Случаи взыскания районным судом неустойки в полном размере – скорее исключение, чем правило.

В связи с этим обстоятельством в последнее время интерес дольщиков прикован к возможности взыскания неустойки в арбитражном суде. Когда это стоит делать, какие преимущества и недостатки присущи данному варианту взыскания, как происходит процесс взыскания, и с какими сложностями можно столкнуться, рассмотрим в данной статье.

Преимущество арбитража

Интерес к этому способу со стороны дольщиков связан в основном с тем, что арбитражный суд практически не «режет» взыскиваемые с ответчика суммы, а если и снижает размер взыскиваемых сумм, то в значительно меньшей степени, нежели суд общей юрисдикции. Примерно в 9 случаях из 10 арбитражный суд не снижает неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Это подтверждается не только сформировавшейся судебной практикой, но и разъяснениями Верховного суда РФ. По делам, рассмотренным Арбитражным судом г. Москвы сумма неустойки свыше миллиона, а иногда и нескольких миллионов рублей – не редкость.

Как перевести иск в арбитраж

Арбитражному суду подсудны только споры, вытекающие из предпринимательской и экономической деятельности, поэтому дольщик-физическое лицо не сможет напрямую от своего имени обратиться в арбитраж с иском к застройщику. Чтобы арбитражный суд мог рассмотреть иск, вместо дольщика-гражданина на стороне истца должно выступать юридическое лицо. Для этого дольщик уступает юридическому лицу права по заключенному им договору долевого участия в части прав требования выплаты неустойки, штрафа, причиненных убытков, морального вреда, а также судебных расходов посредством заключения договора цессии (уступки). Договор уступки необходимо зарегистрировать в Росреестре, однако в ряде случае это не требуется (например, если сразу после уступки дольщик расторгает ДДУ).

Взвешиваем за и против

Перед тем, как приступать, целесообразно оценить платежеспособность и финансовую устойчивость застройщика. О том, как это сделать самостоятельно при помощи общедоступных ресурсов, мы уже писали здесь: Как проверить платежеспособность застройщика перед взысканием неустойки? . Дополнительно для более детальной оценки рисков рекомендуем прилечь профильного юриста, специализирующегося на делах именно этой категории. Процесс взыскания может затянуться по разным причинам, поэтому желательно исключить вероятность неплатежеспособности или банкротства застройщика, насколько это возможно.
По нашему опыту, идти в арбитраж целесообразно тогда, когда расчетный размер неустойки превышает 1 миллион рублей. Процесс взыскания неустойки через арбитражный суд многоступенчат и более сложен по сравнению с традиционным способом, а также является более ресурсоемким с точки зрения потраченного времени и усилий. Нельзя не отметить и тот факт, что этот процесс требует высокой квалификации и узкой специализации юриста.

Этапы процесса

Прежде всего, потребуется заключить договор уступки с юридическим лицом. Его неоходимо зарегистрировать в Росреестре. В случае, если регистрация в Росреестре не требуется, необходимо удостоверить такой договор у нотариуса. Можно столкнуться с тем, что Росреестр откажет в регистрации данного договора, поэтому необходимо быть готовым к тому, что придется обжаловать такой отказ в суде. Это повлечет задержку, однако итоговый результат того стоит.

Итак, договор уступки зарегистрирован, можно обращаться в суд. Поскольку это делает юридическое лицо, которому дольщик уступил соответствующие права требования, дольщику необходимо заранее позаботиться о том, чтобы надлежащим образом оформить отношения с данным юридическим лицом, заключить договор, предусматривающий объем выполняемых работ и порядок расчета и оплаты вознаграждения, гарантии.

Суд обязан в течение двух месяцев рассмотреть дело по существу. Запаситесь судебной практикой, особенно судов высших инстанций: данный способ взыскания сформировался относительно недавно, поэтому лучше заранее приобщить к делу решения судов по аналогичным делам. После рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности ответчиком будет подана апелляционная жалоба. Застройщики пока не привыкли к данному варианту развития событий, и решение арбитража о взыскании полной суммы неустойки может ожидаемо вызвать протест со стороны застройщика.

После рассмотрения апелляционной жалобы можно заказывать исполнительный лист и предъявлять его к взысканию. При наличии денежных средств на счету ответчика Вы получите взысканную сумму в течение трех рабочих дней.

Арбитраж или СОЮ?

Итак, единственным и неоспоримым преимуществом арбитража по сравнению с СОЮ (судом общей юрисдикции) является несравнимо более высокие шансы на получение всей суммы неустойки. Минусами данного способа является более высокая сложность, необходимость в высококвалифицированном юридическом сопровождении и возможная продолжительность процесса. Однако, итоговый результат в виде денежных средств на счету дольщика в сумме, способной покрыть все затраты на ремонт, по нашему мнению себя оправдывает.
Уже слышали что-нибудь об этом альтернативном способе взыскания? Как считаете, оправданно ли использовать эту возможность и бороться с застройщиком в арбитраже? Или лучше пустить дело на самотек?

Правовой инструмент в виде требования выплаты неустойки является методом влияния в случае нарушения заключенного договора или неисполнения какого-либо из его пунктов. Чаще всего предметом спора становятся упущенные сроки, некомпетентность, низкое качество предоставленных услуг, игнорирование определённого порядка расчётов в подписанных сторонами документах. Для поиска наилучшего выхода из сложившейся ситуации стоит заручиться поддержкой специалиста узкого профиля – арбитражного юриста . В случае возникновения такой проблемы он может представлять интересы истца на всех стадиях процесса:

В первой инстанции, то есть во время установления и исследования всех обстоятельств дела и вынесения по нему судебного решения;
в апелляции, если происходит обжалования принятого в первой инстанции решения суда;
в кассации, если обжалуется решение, уже вступившее в законную силу;
в надзорном порядке, то есть в возможном процессе пересмотра любых решений и постановлений, независимо от времени их принятия;
по делу с вновь открывшимися обстоятельствами, то есть в процессе пересмотра судебных постановлений с новыми фактами, способными коренным образом изменить ранее вынесенное решение;
на конечной стадии исполнения решений, принятых по делу.

Взыскание неустойки, пени по договору

Предусмотрительный арбитражный юрист обычно советует включать в договор пункт о взыскании неустойки. В случае невыполнения одной из сторон любого прописанного в документе момента, нарушителя ждут заранее предусмотренные денежные взыскания. В договоре должны быть обязательно прописаны:

Размер пени, сроки начисления и случаи её уплаты;
условия, при которых сумма неустойки снижается;
сумма выплаты при возможном невыполнении необходимых обязательств одной из сторон.

Особенности взыскания штрафных санкций

Практика показывает, что для того, чтобы получить неустойку или пеню, стоит обязательно собрать ряд неоспоримых доказательств, которые подтверждали бы как наличие договорных отношений, так и факт их нарушения. Перед началом необходимых действий истцу нужно также проверить информацию о наличии денежных средств у должника. Далее арбитражный юрист приступает к обоснованию законности требований, проводит все подсчёты, определяет период, за который начисляется неустойка. Также ему нужно кропотливо продумать все другие вопросы, которые могут возникнуть по ходу судебного процесса. Обращаться за помощью стоит к профессионалу, который с успехом провёл не одно подобное дело, потому что специалисты часто предупреждают, что не стоит даже надеяться на честность и совестливость лица, нарушившего договор: контрагент применит в рамках арбитражного процесса все средства, чтобы не выплачивать ни копейки из заявленной неустойки. Истцу стоит позаботиться о том, чтобы его требования к ответчику были документально обоснованы как нельзя лучше. В ином случае суд может отказать во всех исковых требованиях, либо посчитать их не обоснованными ввиду завышенной требуемой с ответчика суммы. Это прописано в ст. 333 ГК РФ. для возможности пресечения возможных злоупотреблений со стороны кредиторов, что особенно касается неустойки.

Помощь профессионала в арбитражном суде

Всё чаще пострадавшие от недобросовестных партнёров по бизнесу и исполнителей договорных обязательств обращаются к юристам по арбитражным делам . Они всегда готовы предложить квалифицированную помощь даже людям, несведущим в тонкостях права. Перед требованием с ответчика неустойки, специалист может предложить консультацию как в устной, так и письменной форме. Затем он проведёт необходимые переговоры с контрагентом, чтобы выяснить перспективы досудебного урегулирования конфликта. Для этого может быть составлено письмо-претензия с суммой заявленной неустойки. Далее оно вручается лично в руки или отправляется почтой с уведомлением о его доставке. При невозможности такого досудебного соглашения, юрист в дальнейшем составит все необходимые документы для иска о взыскании пени с ответчика, поможет своему клиенту собрать дополнительные доказательства о нарушении ответчиком договора. Чем лучше истцом будет доказан факт и подсчитан размер имущественных потерь, тем больше шансов на успех. Решение во время заседания будет приниматься, основываясь только на тех доказательствах, которые могут непосредственно предоставить стороны. Перед началом судебного процесса, профессионал обязательно расскажет истцу, как правильно себя вести во время заседания и какой позиции лучше всего придерживаться в рассматриваемом споре. Также арбитражный юрист будет присутствовать на всех судебных заседаниях, принимая в них непосредственное участие, а в случае необходимости может обжаловать решения, принятые по делу не в пользу его клиента, обязательно проследив за исполнением всех решений суда и непосредственно за выплатой заявленной в иске долговой суммы.

Самостоятельное взыскание неустойки

Развитие телекоммуникационных сетей и информационных сервисов привело к тому, что доступ к правовым документам и их расширенным толкованиям сегодня есть практически у каждого человека, умеющего работать с компьютером. Всё более заманчивой становится мысль не переплачивать за консультации профессиональным юристам, а решать возникающие вопросы самостоятельно, опираясь на информацию, почерпнутую из всемирной паутины. На специализированных форумах и личных страницах арбитражные юристы публикуют некоторые материалы из своей практики, снабжая их подробнейшими комментариями. Законодательство также в этом случае на стороне гражданина: для того, чтобы обратиться в арбитраж с заявлением о взыскании неустойки не нужно иметь юридического образования. И всё же принимая решение о том, чтобы самостоятельно представлять свои интересы, стоит ещё раз взвесить все «за» и «против». Несмотря на то, что рассматриваемые дела кажутся однотипными, зачастую в них есть определённая специфика, и чтобы её обнаружить, необходим опыт участия в судебных процессах. Если сумма неустойки такова, что её утрата не покажется критичной – можно попробовать себя в роли арбитражного юриста и самостоятельно составлять заявление, а также представлять свою позицию. Но если речь идёт о крупных суммах, то стоит уступить место профессионалу, а свои усилия сосредоточить на стратегических целях бизнеса.

Возможные проблемы при обращении в арбитражный суд

Неудобство арбитражных споров о требовании неустойки, равно как и в вопросах взыскания убытков, состоит в том, что момент обращения в арбитраж и поступление денег на счёт могут разделять не один месяц. Долгие сроки выплаты, в том числе и из-за возможного отсутствия денежных средств у проигравшей стороны, являются главным препятствием на пути скорейшего решения возникшего конфликта. Только

своевременное обращение к опытному правозащитнику поможет ускорить процесс, исключив неприятные задержки, и задолженность будет взыскана у ответчиков в предельно сжатые сроки.

Выводы

Правовые основы коммерческой деятельности в нашей стране позволяют как компаниям, так и индивидуальным предпринимателям эффективно защищать свои интересы. Одним из действенных рычагов воздействия на контрагента является закрепление в соглашении ответственности за нежелательное развитие событий. Если наступили события, требующие выплаты неустойки, но должник по тем или иным причинам не спешит выполнять свои обязательства, то для защиты своих интересов можно обратиться в арбитражный суд. Тщательно подготовив документы, а также последовательно представив свою точку зрения в суде, заявитель получает положительное решение, а затем может обратиться к средствам исполнительного производства, чтобы добиться от ответчика желаемых действий. Наилучшим помощником в этой деликатной задаче становится арбитражный юрист , который готов взять на себя все сложности правовой стороны вопроса. Выбор квалифицированного юриста или юридической компании во много предопределяет судебное решение.

Часто физические лица активно принимают участие в долевом строительстве здания. С течением времени они фиксируют разные нарушения. Самая распространенная ошибка — просроченный срок сдачи дома в эксплуатацию. Это серьезное нарушение в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Опираясь на законодательные нормы, у застройщика взыскивается сумма денежных средств в виде неустойки.

Основания для обращения в суд

Существуют популярные основания для обращения в Арбитражный или городской суд:

  • Застройщик передал жилую недвижимость ненадлежащего качества в собственность;
  • Строительная компания нарушила сроки передачи здания в эксплуатацию;
  • Застройщик не желает оплачивать неустойку;
  • Определены санитарно-гигиенические и эксплуатационные проблемы.

На что может рассчитывать дольщик перед застройщиком? В судебной практике Арбитражный суд занижает сумму денежных средств неустойки в отличие от досудебного урегулирования. Он ссылается на ФЗ, а именно на . В ней говорится, что если в исковом заявлении указана несоразмерная для нарушения сумма, Арбитражный суд ее уменьшает самостоятельно. Он имеет на это право. На практике в ходе рассмотрения судебного дела размер неустойки застройщика занижают до 10 процентов от расчета фактической суммы. Но статистика последних лет показывает положительную динамику относительно размера взысканных сумм при неустойке застройщика.

В какой суд обращаться?

В зависимости от участников процесса, исковое заявление подается в разные Арбитражные судебные инстанции. Если участник долевого строительства — юридическое лицо, тогда дело передается в Арбитражный суд. Если участник долевого строительства — физическое лицо, иск подается по месту проживания или пребывания истца в суд с общей юрисдикцией. Подобные правила о подсудности используются в том случае, если в ДДУ не изменены правила участия в долевом строительстве.

Порядок действий

Для начала дольщик составляет исковое заявление для взыскания неустойки застройщика. Вместе с исковым заявлением он предоставляет следующий список документов:

  • Ксерокопия искового заявления ответчику;
  • Ксерокопия контракта, который был заключен на начальном этапе долевого участия;
  • Квитанции и другие платежные документы, которые подтверждают, что за квартиру были перечислены денежные средства;
  • Ксерокопия акта о приеме и передаче недвижимости во владение;
  • Протокол об осмотре жилой недвижимости;
  • Копии квитанций, которые подтверждают оплату работы по устранению недостатков;
  • Ксерокопия платежного документа, которая доказывает, что истец воспользовался услугами адвоката.

О том, что вы обратились в Арбитражный суд для взыскания неустойки застройщика, обязательно уведомите ответчика и других важных участников судебного процесса. Квалифицированные юристы рекомендуют самостоятельно отвезти исковое заявление в офис застройщика. В этом случае ответчик в Арбитражном суде не сможет сослаться на некорректную работу почты.

Как взыскать без потери процентов?

Через Арбитражный суд можно взыскать не только неустойку застройщика, но и убытки, которые были понесены в ходе длительного строительства. Однако, в случае штрафа застройщики часто пытаются снизить проценты. Чтобы они не подвергались такому соблазну, взыскание неустойки с застройщика осуществляется по следующей схеме:

  1. Между компанией и долевым участником заключается контракт цессии. В нем говорится о том, кому какое право принадлежит и на основании чего он был создан.
  2. В этом документе указывается стоимость уступки взыскания. Она формируется из количества процентов от общей неустойки застройщика, которая предназначается дольщику.
  3. В строительную организацию отправляется претензия от участника. Вместе с ней прикладывается извещение о том, что право на неустойку было передано другой организации. Дополнительно прикладывается претензия от компании, которая отвечала за требование пени.
  4. Затем компания составляет исковое заявление на взыскание. В его содержании рассчитывается размер неустойки. Оно подается в Арбитраж. В течение 60-90 дней Арбитражные судебные органы рассматривают это дело. После того, как Арбитражный судебный орган проведет подробный анализ материалов дела, предоставляется еще 60 дней для вынесения судебного решения. В итоге исполнительный лист отправляется в кредитную организацию, где открыты счета строительной компании.
  5. После взыскания денежных средств с банка Арбитражным судебным органом, компания отправит участнику сумму неустойки за вычетом собственных процентов, которые были определены в суде.

Исковое заявление

Для начала дольщик должен составить исковое заявление в Арбитражный суд на взыскание неустойки. В начале документа указывается наименование и данные истца и ответчика для Арбитражного судебного органа. В правом углу пишется контактная информация, в том числе адреса и номера телефонов истца и ответчика.

Практика в судах общей юрисдикции (районных судах) по взысканию неустойки с застройщика складывается не лучшим образом. Суды, видя огромные суммы ко взысканию, нещадно режут размеры неустоек в два, три, иногда в пять, иногда в десять раз! Есть ли способ взыскать ВСЮ сумму неустоек без снижения судом? Да, в 2016 году такой способ появился.

Как взыскать 100% неустойки и штрафа с застройщика без снижения их судом в порядке ст. 333 ГК РФ?

"...Арбитражный суд РФ - это суд, рассматривающий коммерческие споры. В нём складывается совершенно иная практика применения законодательства..."

Арбитражные суды входят в систему судов Российской Федерации. При этом, они всегда держались довольно обособленно благодаря специфике рассматриваемых в них споров: споров, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

​Почему арбитражный суд не снижает неустойки по ДДУ?

Во-первых, судьи арбитражного суда придерживаются совершенно иных подходов к толкованию права. Так, поскольку неустойка - это мера ответственности, а в предпринимательских отношениях ответственность наступает вне зависимости от вины, освобождение от ответственности (суть применение ст. 333 ГК РФ, позволяющей судам снижать неустойки) происходит только если будут доказаны обстоятельства непреодолимой силы.

Каков порядок взыскания неустойки через арбитражный суд?

Подать иск в арбитражный суд от своего имени (от имени физического лица) не получится - суд оставит исковое заявление без рассмотрения. Для этого нужно "перевести" подсудность дела. ​Арбитражный суд принимает к рассмотрению только иски юридических лиц .

​Как сделать так, чтобы суд принял иск?

Необходимо уступить право требования неустойки и штрафа юридическому лицу по договору цессии. После этого юридическое лицо обращаются в арбитражный суд от своего имени.